カテゴリー:不動産投資の基本

  • 「お客様は神様」は通用しない!不動産業界のヒエラルキー

    投資用物件を購入するために業者と接する際に、気をつけないといけないマインドセットがあります。 それは、不動産業者の方が立場が上、ということです。 普段、テレビや洗濯機を買うときは、お金を出している顧客の方が、どちらかというと上位に立つイメージだと思います。 しかし、投資用不動産を購入するときに、その感覚を持っていると、良い物件は購入できません。 なぜか??? 違いを一言で言うと、 普段の買い物:大量生産された『負債』を購入する 投資用不動産:一点ものの『資産』を購入する ということになると思っています。 普段の買い物で買うものは、テレビ、車、ゴルフセットなど、大量生産されて店頭に在庫が積み上げ…
  • サラリーマン大家に積極融資する高金利銀行から借りることはダメなのか?

    不動産投資家の方ならみなさんご存知の銀行、サラリーマン大家に積極融資する、金利4.5%銀行があります。 不動産融資にしては金利が高いものの、長い融資期間で借りることができ、何より不動産経営未経験のサラリーマン大家でも、比較的容易に借りることができる、アリガタイ銀行様です。 この銀行から金利4.5%で借りることに対して、その是非を問う声をよく聞きます。 本当にそんな高い金利で借りて大丈夫なのか? その銀行から借りても、他の銀行に借り換えができず、行き詰るのではないか? 今回は、こうした疑問に対する私なりの考えを示したいと思います。 私なりの考えは、 その銀行から借りても賃貸経営が回るなら、アリ …
  • 外国人入居者や高齢者の入居も受け入れて、入居率を上げる際のリスクヘッジ

    人口減少や、新築アパートの乱立など、不動産投資家にとっては「空室リスク」を高めることになる社会環境も、実際に存在しています。 こうした状況下ですから、自分の物件の入居率を高めていくための工夫や努力は、日々怠ることができません。 入居率を上げるための一つの選択肢として、 他の物件では受け入れを躊躇する入居者も、積極的に入居を受け付ける ということが考えられます。 例えば、 外国人 高齢者 といった入居希望者が挙げられるでしょう。 ですが、これには当然リスクもつきもの・・・ そう易々と取り入れることはできないでしょう。 しかし、こうしたリスクをカバーできる仕組みが存在します。 今回は、そんな一風変…
  • 海外に居ながらにして不動産賃貸経営は継続できるのか?

    今年6月末から、本業の仕事でベトナム、ハノイに来ています。 帰国は11月末の予定なので、およそ5ヵ月もの間、海外に滞在します。 ベトナムに来てそろそろ2か月が経ちますが、この間ももちろん1号物件の賃貸経営は継続しなければなりません。 さて、海外にいても、不動産賃貸の事業は問題なく継続できるのか? それが、今回のテーマです。 では、この2か月に発生したいろいろな出来事を紹介しましょう。 1.海外にいる間に入居者の退去が発生!! 今年の4月に入居していただいた入居者の方が、まさかの8月退去!!orz はえーよ!!!笑 すぐに入居募集を開始して、次の入居者を見つけなければなりません。 これは、メール…
  • 大家さんが自ら入居者を募集できる時代

    今日から3月になりました!! 3月と言えば、不動産投資家にとっては客付の繁忙期!! この時期に一気に満室にして、枕を高くして4月を迎えたいところです。 (私の新築アパートはまだ満室には程遠いので、ちょっと焦っています。。。orz) さて、客付と言うと『不動産業者にお願いする』ことが一般的かと思いますが、 最近は大家さん自ら入居者を探すことができるサービスがあります。 今回は、そんなサービスを紹介してみたいと思います。 ①ウチコミ! 「ウチコミ!」というインターネット上のサイトが仲介会社になっている感じ。 成約時に仲介手数料1ヶ月分(税抜)を支払います。
  • 収益不動産=自分の分身 ジャイアン的「お前の貯金は俺のモノ」

    私の1棟目新築アパートが間もなくお披露目されるわけですが、 新築アパート 間もなく完成! – 理系大家Hiroの 『20代だからこそ不動産投資』 その1棟目アパートの月々の収支計画を見ていて気付いたことがあります。 私の1棟目新築アパートの月々の収支はというと、ざっくりこんな感じです。 家賃収入 30万円 ローン返済と管理費支払 22万円 ———————————————————————- 手残り 8万円(税引き前) これを眺めていて、なーんか、やけに親近感がわいてきました。。。 俺のサラリーマン収入と生…
  • 銀行に融資の打診をする前に、まずは自分の信用情報(クレヒス)を確認【CIC編】

    銀行に融資の打診をする際に、 融資担当者が必ずチェックしている情報。 それは、借り手の信用情報。 クレジットヒストリー(通称:クレヒス)とも呼ばれます。 銀行としては、融資した資金を必ず回収しなければならないので、 その人は過去にお金を返さなかったことがないか? 返したとしても、返済が遅延したことがないか? を、非常に気にします。 そうした借り手の過去の返済履歴がすべて残っているのが、 信用情報(クレヒス) なのです。 実はこのクレヒス、 自分の情報なら誰でも確認することができます。 私も今日、自分のクレヒスを確認してみました。興味本位で・・・笑 (ちなみに、有料です。^^) こちらからどうぞ…
  • 不動産投資の鉄則!!利回りは高く!返済期間は長く!

    不動産投資をしていると必ず聞く『合言葉』があります。 1.利回りの高い物件を探せ! 2.融資期間はできるだけ長くとれ! こうした言葉の裏にある背景を、みなさんは考えたことがありますか? なんとなく、「そんなんだろうな~」で終わらせていませんか? 今回は、なぜ利回りの高い物件を探すべきなのか、なぜ返済期間は長くとるべきなのか、その理由をバランスシートを基に図解してみたいと思います。 不動産投資をする目的 そもそも、不動産投資をする目的はなんでしょうか? 手元のお金(キャッシュ)を殖やすため 資産規模を拡大するため ですよね。 では、不動産投資において、効率的に手元のお金を殖やし、資産を拡大してい…
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