カテゴリー:不動産投資のリスク

  • ◆不動産投資のリスク【住宅ローンの収益化】

    こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき誠にありがとうございます。 このブログでは【月額キャッシュフロー150万円と週休6日を達成して、自由な小金持ちになり、充実した人生を送る】ことを目的に教材(学ぶための材料)を提供させていただいています。 2017年度は頻繁に記事を書き、たくさんの方から相談をいただき、大変感謝しております。また、有名な不動産投資家の石渡 浩さんに紹介いただけたりと、楽しい経験もできました(^-^; 2018年は気楽に、好きなペースで記事を書かせていただきますので、時々見て頂ければ幸いです★(趣味&ライフワークが増えてきたため頻繁には更新…
  • ★地方での不動産投資【金利対策】

    こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき誠にありがとうございます。 このブログでは【月額キャッシュフロー150万円と週休6日を達成して、自由な小金持ちになり、充実した人生を送る】ことを目的に教材(学ぶための材料)を提供させていただいています。 2017年度は頻繁に記事を書き、たくさんの方から相談をいただき、大変感謝しております。また、有名な不動産投資家の石渡浩さんに紹介いただけたりと、楽しい経験もできました(^-^; 今年は気楽に、好きなペースで記事を書かせていただきますので、時々見て頂ければ幸いです★(ライフワークが増えてきたため頻繁には更新できませんが、…
  • ◆事故物件とその対策について

    こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき誠にありがとうございます。 このブログでは【月額キャッシュフロー100万円と週休6日を達成して、自由な小金持ちになり、充実した人生を送る】ことを目的に教材(学ぶための材料)を提供させていただいています。 本日は「事故物件とその対策について」というテーマについて書かせていただきたいと思います。ぜひ一緒に学んでいきましょう(^^♪ ◆事故物件について →今年の雹(ひょう)の被害にあった植物です。貫通するほどの威力ですので、人間でも当たり所が悪ければケガしてしまいますね(*_*) ・・・今日は、いままで出てこなかったテーマに…
  • 収益マンション経営が厳しくなってきた。

    銀行金利が高くなってきた。 サラリーマンの不動産投資に対する金融機関の融資方針が厳しくなってきているようです。変化した状況の理由としては、個人向けアパートローンの残高が増えすぎている(と金融庁が判断した)こと。地方で、郊外で増える空き家に危機感を(金融庁が)持ったこと。でしょうか? 申し込んでも、以前より1~2%程度高い金利を提示される場合もあるようです。また、全額ローンは厳しくなって10%~20%の頭金を要求されることもあるようです。サラリーマン大家にとって、10%の頭金を用意するのはそう簡単ではありませんよね。手持ちの不動産を売ってしまっては何もなりませんから、ひたすら手持ちの物件の収益を…
  • マンション投資は年金の代わりになるのか?

    某経済紙系のメールニュースで「マンション投資『年金の代わりになる』は本当か?」という記事がありました。書かれた方の友人が不動産会社から マンション購入のために1500万円を35年ローンを組む 完済まで手残りは無いが、完済後は年金代わりの収入になる。 と中古マンションへの投資を勧められているとのこと。 対象となっているマンションは 築15年、ローンの金利は変動1.5% 家賃は7万円/月 これだけの条件だそうです。 メールニュースでは、 家賃が35年間下がらないことはありえない 空室リスクが含まれていない 家賃保証というシステムは『35年間同額を保障』しているわけではない 賃貸の運営経費には様々な…
  • 一棟売りアパート経営は「排除」!

    よく知っている業者からも勧められた一棟売りアパート 一棟売りのアパートを勧められたことありますか? プ~タロウはお付き合いしている不動産仲介業者、賃貸管理をお願いしている会社2社(東京と富山)、某地方銀行の支店長から1回ずつ勧められました。勧めてきた人は全員、いい仕事=プ~タロウの利益になる仕事をしてくれる信頼できる人ばかりです。「〇〇市(東京郊外)ではバンバン人が入っているらしいですよ。」とか「近くに学校があれば楽勝ですよ」とか、ちょっと気をひかれる言葉も聞きました。しかし、即、お断りしました。 ネットニュースで目にした「アパートバブルが終わりそう」という記事によると 貸家の新設着工戸数は3…
  • 投資用マンションは新築か?中古か?

    「投資用マンションは新築か?中古か?」という疑問を持ったことないですか?大手マンション業者は、投資用ワンルームマンションで盛んに営業をかけていますね。 うたい文句は 「毎月の家賃収入は保証されています。(サブリース契約付き)」 「新築ですから家賃は周囲の相場より高めでも入居者はどんどん来ます。」 「家賃収入でローンの毎月返済額は払っていけます。」 「節税対策にもなります」 「つまり、何もしなくても、20年後にはこのマンションはあなたの物です」 「もちろん途中で売却することもできます。立地がいいですから価格は下がりません」 不動産投資をされている方は上のうたい文句に何かひっかかると思います。プ~…
  • 不動産投資 最大のリスク

    言わずもがな、空室リスクだと思っています。 空室リスクに備えるためには プ~タロウ所有の物件でも富山の物件は(なぜ、富山に? は後日)の1室は半年以上空室でした。その間の不安感は…とても口で言い表わすことはできません。 ローンの割合をあまり増やさずにバランスを取って物件数を増やし、1室や2室がしばらく空室でも慌てなくてもいいようにしたつもりでも、申込が入らないとイヤなもんです。 というわけで、空室リスクを減らすためのプ~タロウが物件を購入する際に、心がけているポイントは… 1 借りる側になって物件を選ぶ。 2 将来、需要が減っても勝ち残る物件を選ぶ。 3 (これ重要です)人気の街ランキングに惑…
  • 賃貸物件選びは、まず「利回り」

    4年前から始めた「不動産投資=賃貸用不動産の運用」。これまでに10室購入しました。あまり経験豊富とは言えませんが、以下はプ~タロウ流のノウハウです。 自分でも何冊か本を読んだり、ネットで情報を集めたりしたのですが、実際にやってみて初めて気づくこともいくつかありました。 表面利回りに含まれていない費用 あたり前ですが、予定利回りを把握することは基本だと思います。 ネットで投資用物件の情報を検索すると、「表面利回り」とか「実質利回り」とか出てきます。一般的に表面利回りには、管理費、修繕積立金、賃貸管理手数料、固定資産税、退去時の修繕費や設備の更新費 などは含まれていません。 表面利回りだけで、いい…
  • 賃貸用の物件って… 造りが雑なんでしょうか?

    4年前から不動産投資を始めて、ワンルームタイプの部屋が10室になりました。この4年間でも退居・入居が10数回あったでしょうか? 購入時は部屋の中を確認できないので、退去時には必ず「どれどれ」と見に行くようにしています。 で、素直な感想は… 「作りが丁寧じゃないな~」 同じ施工会社でも、不動産投資用のマンションは細部に阿良が目立ちます。と言っても自己住居用マンションも3つくらいしか見てないのであまり自信をもって比較できないのですが、壁紙の接着が雑で、端がはがれていたり、クローゼットの扉のヒンジがゆがんでいたり、棚板が割れていたり、普通の使い方ではこんな風にはならないだろう、という不具合がたまに見…
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