カテゴリー:不動産投資 得か損か?

  • マンション投資は年金の代わりになるのか?

    某経済紙系のメールニュースで「マンション投資『年金の代わりになる』は本当か?」という記事がありました。書かれた方の友人が不動産会社から マンション購入のために1500万円を35年ローンを組む 完済まで手残りは無いが、完済後は年金代わりの収入になる。 と中古マンションへの投資を勧められているとのこと。 対象となっているマンションは 築15年、ローンの金利は変動1.5% 家賃は7万円/月 これだけの条件だそうです。 メールニュースでは、 家賃が35年間下がらないことはありえない 空室リスクが含まれていない 家賃保証というシステムは『35年間同額を保障』しているわけではない 賃貸の運営経費には様々な…
  • 4件目の収益物件は優等生

    4件目はこんな物件です。 4件目は2014年に自己資金で購入。都内の京浜東北線の駅(横浜方面)から徒歩9分。駅から物件までは商店街が続き、女性の夜の一人歩きでも不安は感じない物件でした。2005年築、ベランダは北向きで、広さは21㎡弱。1380万円でした。 ネット上の不動産情報サイトで、同じ間取りの部屋が1680万円で売りに出ています。(この価格で売れるというわけではありません。実際の取引価額はもう少し低いでしょう) 品川から南の湾岸エリアは注意が必要です。JR京浜東北線の駅は人気なのですが、京急駅エリアはあまり人気がありません。例えば「大森」駅「大森海岸」駅「大森町」駅 とありますが、安定し…
  • 繰り上げ返済したくなる理由

    先日「繰り上げ返済は得なのか?」という記事を書きました。 myinvestment.hatenablog.com その記事で試算しましたが、ローン金利を上回る金利の投資先があれば繰り上げ返済せずに、投資した方が特になると書きました。しかし今どきの定期預金の金利は0.1%が普通。特別なキャンペーン金利が提示されていても、3か月限定など期間限定なので、ならすと変わらなくなります。投資信託、外貨建て債券、高配当株式 など3%を上回る可能性のある金融商品はありますが、それぞれ必ずリスクはつきものです。プ~タロウ個人としては「投資信託に預け続ける」のがリターンとリスクのバランスを考えて一番いいような気が…
  • リタイア後に住宅ローンを減らせる?!

    仕事を辞めたら住宅ローンも無くす! 仕事を辞めたら住宅ローンを無くす。そんなことができたらすごいと思いませんか?プ~タロウは5年前に首都圏に中古マンションをフルローンで買いました。わかりやすくするために、3,000万円の物件に20年ローンを組んだとします。住宅ローン金利は1%を切ってますから、年間の返済額は160万円くらいでしょうか? 今は会社から給与をもらい、年金も一部もらっているので、十分返済可能な金額です。しかし、あと4年たって給与がなくなったら…。厚生年金の支給が始まりますが、年金だけではローンの返済は厳しいものがあります。この時に住宅ローンの返済をぐっと減らす方法はないものか、と考え…
  • 3件目の収益物件 全面リフォームの損得

    3件目の収益物件はリフォームで復活! 3件目の物件は2014年3月に取得しました。当時で築30年の物件です。ただ、私鉄の超人気エリア、広さも26㎡以上あったので1180万円で契約しました。この物件は、建物が朽ちるまで手入れして賃貸する方針。当時は家賃が9万円ちょうどでした。 購入して2年強で最初の賃借人が退居、そのタイミングで中を確認したところ、汚い!よくこんな部屋に何年もいたもんだな…と。賃借人は男性だったのですが、女性が出入りして調理した形跡もあるのです。壁の油汚れも結構ありました。彼女だったら掃除くらいしてあげてよ~~。そしてなんとユニットバスにカーペット敷。いまどきはフローリングだし、…
  • 最初の収益物件  始めてみたらこんな費用がかかりました。

    妻を説得!不動産に投資するよ。 このブログをお読みになっている方は、不動産投資に興味のある方で、しかも利益を目的とされていると思います。その目線で書いていきます。プ~タロウも最初の物件を購入する時は、結構緊張しました。妻に言えば反対されるかもしれないな~などと思いながら、失敗する可能性は極めて少ない、生活が破綻する可能性は限りなく0のやり方を考えました。そして妻には「不動産投資をやってみようと思う。いろいろシミュレーションしたけど リスクは無い」なんて言い切っちゃいました。しかし妻に言い切らなくても最悪のケースだけは避けなくてはいけません。 最悪のケースはローン地獄 最悪のケースって何でしょう…
  • 投資用マンションは新築か?中古か?

    「投資用マンションは新築か?中古か?」という疑問を持ったことないですか?大手マンション業者は、投資用ワンルームマンションで盛んに営業をかけていますね。 うたい文句は 「毎月の家賃収入は保証されています。(サブリース契約付き)」 「新築ですから家賃は周囲の相場より高めでも入居者はどんどん来ます。」 「家賃収入でローンの毎月返済額は払っていけます。」 「節税対策にもなります」 「つまり、何もしなくても、20年後にはこのマンションはあなたの物です」 「もちろん途中で売却することもできます。立地がいいですから価格は下がりません」 不動産投資をされている方は上のうたい文句に何かひっかかると思います。プ~…
  • 繰り上げ返済は得なのか?

    小規模ながら、賃貸物件で年金プラスアルファの収入を仕込んでいます。自己資金で購入した物件が6室。ローンで購入した物件が4室。 ローンの金利は0.9~1.5%(偶然、この金利で借りることができました) ここで、繰り上げ返済は是か非か、問題です。 (計算を簡単にするために数字は仮です。) ■ ローン残高 2000万円 金利1% 毎月返済10万円(19年ローンですね) 手元に一時的な収入が200万円あったら 1 ローンを繰り上げ返済する。 2 利回り3%を狙って投資する。 どちらを選ぶべきでしょうか? 本来は毎月複利で試算すべきですが、シンプルにするために1年に1回120万円返済することにしてエクセ…
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