カテゴリー:不動産投資 実践編

  • 11件目の収益物件契約 富山の1DK

    何回か交渉経過を書いてきた富山の物件の引き渡しを済ませました。11件目の収益物件です。築26年なので転売はせず建物が使えなくなるまで所有するつもりです。 myinvestment.hatenablog.com 地元で賃貸管理をお願いしている不動産屋さんのN支店長と待ち合わせし、銀行のスペースを借りて残金支払いと登記委任を行いました。驚いたことに、同席された売主さんの代理人さんは、物件の鍵も持ってきてない、白紙の現況確認書にサインしろと言う始末。心の中でこの人大丈夫?宅建持ってんですか?ってくらいの頼りなさ。70歳くらいの町の建設業のおやじさんでした。売主さん本人は関西在住で同席はされてないので…
  • 4件目の収益物件は優等生

    4件目はこんな物件です。 4件目は2014年に自己資金で購入。都内の京浜東北線の駅(横浜方面)から徒歩9分。駅から物件までは商店街が続き、女性の夜の一人歩きでも不安は感じない物件でした。2005年築、ベランダは北向きで、広さは21㎡弱。1380万円でした。 ネット上の不動産情報サイトで、同じ間取りの部屋が1680万円で売りに出ています。(この価格で売れるというわけではありません。実際の取引価額はもう少し低いでしょう) 品川から南の湾岸エリアは注意が必要です。JR京浜東北線の駅は人気なのですが、京急駅エリアはあまり人気がありません。例えば「大森」駅「大森海岸」駅「大森町」駅 とありますが、安定し…
  • 3件目の収益物件 全面リフォームの損得

    3件目の収益物件はリフォームで復活! 3件目の物件は2014年3月に取得しました。当時で築30年の物件です。ただ、私鉄の超人気エリア、広さも26㎡以上あったので1180万円で契約しました。この物件は、建物が朽ちるまで手入れして賃貸する方針。当時は家賃が9万円ちょうどでした。 購入して2年強で最初の賃借人が退居、そのタイミングで中を確認したところ、汚い!よくこんな部屋に何年もいたもんだな…と。賃借人は男性だったのですが、女性が出入りして調理した形跡もあるのです。壁の油汚れも結構ありました。彼女だったら掃除くらいしてあげてよ~~。そしてなんとユニットバスにカーペット敷。いまどきはフローリングだし、…
  • 2件目の収益物件

    2件目の収益物件は? 1件目を購入した年末に2件目を購入しました。登記簿上では21㎡強、都内のターミナル駅から私鉄で15分、徒歩5分でした。現地をよく確認しないで購入したのですが、これは少し反省点です。賃借人がいる物件を引き継いだ形(オーナーチェンジ)です。 出し値730万円に対し、指し値で購入価格700万円、家賃(管理費込)58,000円 管理費と修繕積立金で1万3千円弱。 この物件は築25年でした。最近の収益物件の情報を見ていると、1,500万円~2,000万円が多くて、プ~タロウが購入した1,0000万以下の物件はなかなか見当たりません。始めようとしたタイミングがギリギリだったのかもしれ…
  • 最初の収益物件  始めてみたらこんな費用がかかりました。

    妻を説得!不動産に投資するよ。 このブログをお読みになっている方は、不動産投資に興味のある方で、しかも利益を目的とされていると思います。その目線で書いていきます。プ~タロウも最初の物件を購入する時は、結構緊張しました。妻に言えば反対されるかもしれないな~などと思いながら、失敗する可能性は極めて少ない、生活が破綻する可能性は限りなく0のやり方を考えました。そして妻には「不動産投資をやってみようと思う。いろいろシミュレーションしたけど リスクは無い」なんて言い切っちゃいました。しかし妻に言い切らなくても最悪のケースだけは避けなくてはいけません。 最悪のケースはローン地獄 最悪のケースって何でしょう…
  • 賃貸物件選びは、まず「利回り」

    4年前から始めた「不動産投資=賃貸用不動産の運用」。これまでに10室購入しました。あまり経験豊富とは言えませんが、以下はプ~タロウ流のノウハウです。 自分でも何冊か本を読んだり、ネットで情報を集めたりしたのですが、実際にやってみて初めて気づくこともいくつかありました。 表面利回りに含まれていない費用 あたり前ですが、予定利回りを把握することは基本だと思います。 ネットで投資用物件の情報を検索すると、「表面利回り」とか「実質利回り」とか出てきます。一般的に表面利回りには、管理費、修繕積立金、賃貸管理手数料、固定資産税、退去時の修繕費や設備の更新費 などは含まれていません。 表面利回りだけで、いい…
  • 指し値成立!富山の賃貸物件 

    今日、地元の不動産屋さんから連絡がありました。70万はきびしいけど、50万下げて手を打ちます。とのことでした。 修繕費や設備交換は必要経費 懸案の電気温水器、ほかキッチン回りの床もへたっているようなので、システムキッチンも交換しなければいけなくなる可能性があります。この他、壁紙はきれいとのことですが、電気焼けと呼ばれる冷蔵庫裏の黒ずみ、床は1+DKの居室のほうがカーペットなので、これはフローリングにしないと賃借人に敬遠されてしまいます。本物の木製のフローリングにすると費用がかさみますが、フローリング柄のシートを使います。カーペットをはがした上からこのシートをはると、フローリングにしか見えません…
  • 70万円低い指し値で交渉!富山の物件 

    いろいろ交換するから指し値します。 地元の不動産屋さんに内見してもらいました。一番気になっていた電気温水器は、製造後16年たっていました。う~ん。迷うところです。同じような温水器で25年もっているものもあります。しかし現地で物件を預かる不動産屋さんは、「交換しましょう」。万が一故障して水漏れした場合、いくら災害保険に入っていたとしても、保険での補償額と実際に被害にあわれた方の請求額の開きが大きいのが現状だそうです。その他、「全室フローリング」のはずが、一部屋はカーペットだったので、張替え、エアコンはもう少しもちそう。あとはキッチンコンロが古いタイプの電熱式だったので、これもIHに替えましょうと…
  • 富山市で物件発見!

    プ~タロウの物件を探すとき一次情報はネットでさがします。不動産関係のサイトも数多くありますが、自分にあったサイトを見つけることが肝要です。富山の物件はat homeのサイトが一番情報量が多いようです。しかしsuumo や yahooにしか掲載されていない物件もあるので、複数のサイトを定期的に回遊してないと自分の条件にあった物件には出会えません。 で、今回注目したのは、市街中心部の築20ン年の1DK 34.20㎡。 実は同じ建物内に既に一室所有しているのですが、比較的客付きがよかったのです。管理費・修繕積立金をひいた実質利回りが11%。欲しくなりました。ちょっと不安なのは、このマンションは電気温…
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