カテゴリー:ちょっと考えてみた

  • マンション投資は年金の代わりになるのか?

    某経済紙系のメールニュースで「マンション投資『年金の代わりになる』は本当か?」という記事がありました。書かれた方の友人が不動産会社から マンション購入のために1500万円を35年ローンを組む 完済まで手残りは無いが、完済後は年金代わりの収入になる。 と中古マンションへの投資を勧められているとのこと。 対象となっているマンションは 築15年、ローンの金利は変動1.5% 家賃は7万円/月 これだけの条件だそうです。 メールニュースでは、 家賃が35年間下がらないことはありえない 空室リスクが含まれていない 家賃保証というシステムは『35年間同額を保障』しているわけではない 賃貸の運営経費には様々な…
  • 一棟売りアパート経営は「排除」!

    よく知っている業者からも勧められた一棟売りアパート 一棟売りのアパートを勧められたことありますか? プ~タロウはお付き合いしている不動産仲介業者、賃貸管理をお願いしている会社2社(東京と富山)、某地方銀行の支店長から1回ずつ勧められました。勧めてきた人は全員、いい仕事=プ~タロウの利益になる仕事をしてくれる信頼できる人ばかりです。「〇〇市(東京郊外)ではバンバン人が入っているらしいですよ。」とか「近くに学校があれば楽勝ですよ」とか、ちょっと気をひかれる言葉も聞きました。しかし、即、お断りしました。 ネットニュースで目にした「アパートバブルが終わりそう」という記事によると 貸家の新設着工戸数は3…
  • 繰り上げ返済したくなる理由

    先日「繰り上げ返済は得なのか?」という記事を書きました。 myinvestment.hatenablog.com その記事で試算しましたが、ローン金利を上回る金利の投資先があれば繰り上げ返済せずに、投資した方が特になると書きました。しかし今どきの定期預金の金利は0.1%が普通。特別なキャンペーン金利が提示されていても、3か月限定など期間限定なので、ならすと変わらなくなります。投資信託、外貨建て債券、高配当株式 など3%を上回る可能性のある金融商品はありますが、それぞれ必ずリスクはつきものです。プ~タロウ個人としては「投資信託に預け続ける」のがリターンとリスクのバランスを考えて一番いいような気が…
  • 海外への不動産投資って…?

    ニュージーランドで不動産投資? プ~タロウは一時、ニュージーランドにセカンドハウスを持ちたいという気持ちが強くなったことがあります。どうしてニュージーランドなのか? 豊かな自然 物価が安そう 日本と季節が逆なので、日本の冬に避寒できる ニュージーランドの不動産事情に興味があった というような理由です。 クイーンズタウンとかいいですよね~。ヨーロッパでも人気のきれいな街で、冬はウインタースポーツ、夏はきれいな湖と山の絶景が楽しめ、山歩きのコースにも事欠きません。近くには世界一星がきれいな場所もあって、いいな~。 現地の不動産情報のサイトを見つけてあれこれ検索していたのですが、大体1500万円~3…
  • 投資用マンションは新築か?中古か?

    「投資用マンションは新築か?中古か?」という疑問を持ったことないですか?大手マンション業者は、投資用ワンルームマンションで盛んに営業をかけていますね。 うたい文句は 「毎月の家賃収入は保証されています。(サブリース契約付き)」 「新築ですから家賃は周囲の相場より高めでも入居者はどんどん来ます。」 「家賃収入でローンの毎月返済額は払っていけます。」 「節税対策にもなります」 「つまり、何もしなくても、20年後にはこのマンションはあなたの物です」 「もちろん途中で売却することもできます。立地がいいですから価格は下がりません」 不動産投資をされている方は上のうたい文句に何かひっかかると思います。プ~…
  • セカンドハウス

    リタイアしたら、環境のいいところにセカンドハウスを持ってのんびりくらしたいと思いませんか? プ~タロウは今は首都圏のマンションで暮らしてますが、仕事を辞めたら田舎で暮らしたいと思っています。プ~タロウの田舎はいいですよ。水が美味しくて、お米が美味しくて、魚が美味しくて、空気が美味しくて…なんか食べ物だけが魅力のようになっていまいましたが、山も海もあって、3000m級の山がすぐ近くに見えて眺めているだけで身体が浄化されるような気がします。 実は、実家がメインハウスで、東京かどこか都会にセカンドハウスを持ちたいな…と思い描いています。都会のセカンドハウスはワンルームでいいじゃありませんか? そんな…
  • 投資用マンションは新築か?中古か?

    「投資用マンションは新築か?中古か?」という疑問を持ったことないですか?大手マンション業者は、投資用ワンルームマンションで盛んに営業をかけていますね。 うたい文句は 「毎月の家賃収入は保証されています。(サブリース契約付き)」 「新築ですから家賃は周囲の相場より高めでも入居者はどんどん来ます。」 「家賃収入でローンの毎月返済額は払っていけます。」 「節税対策にもなります」 「つまり、何もしなくても、20年後にはこのマンションはあなたの物です」 「もちろん途中で売却することもできます。立地がいいですから価格は下がりません」 不動産投資をされている方は上のうたい文句に何かひっかかると思います。 家…
  • 不動産投資 最大のリスク

    言わずもがな、空室リスクだと思っています。 プ~タロウ所有の物件でも富山の物件は(なぜ、富山に? は後日)の1室は半年以上空室でした。その間の不安感は…とても口で言い表わすことはできません。 ローンの割合をあまり増やさずにバランスを取って物件数を増やし、1室や2室がしばらく空室でも慌てなくてもいいようにしたつもりでも、申込が入らないとイヤなもんです。 というわけで、空室リスクを減らすためのプ~タロウが物件を購入する際に、心がけているポイントは… 1 借りる側になって物件を選ぶ。 2 将来、需要が減っても勝ち残る物件を選ぶ。 3 (これ重要です)人気の街ランキングに惑わされるな。 1に関しては、…
  • 賃貸物件選びは、まず「利回り」

    4年前から始めた「不動産投資=賃貸用不動産の運用」。これまでに10室購入しました。あまり経験豊富とは言えませんが、以下はプ~タロウ流のノウハウです。 自分でも何冊か本を読んだり、ネットで情報を集めたりしたのですが、実際にやってみて初めて気づくこともいくつかありました。 あたり前ですが、予定利回りを把握することは基本だと思います。 ネットで投資用物件の情報を検索すると、「表面利回り」とか「実質利回り」とか出てきます。一般的に表面利回りには、管理費、修繕積立金、賃貸管理手数料、固定資産税、退去時の修繕費や設備の更新費 などは含まれていません。 表面利回りだけで、いい物件を見つけた!と思っては後で痛…
  • 年金だけの生活はどうなるのか?

    人生残り30年。 ラッキーなことに、定年後の雇用制度で拾ってもらって、あと4~5年は給与収入がある見込み。厚生年金があるので会社の人事は「贅沢しなければ生活できる水準です」と笑顔で説明してくれるのだが… 「是」か「非」か? (「是非」だから「非」なんですね。「否」だと思っていた) 30ン年働いて、「年取ったら、大人しく、つつましく生きていきなさい。」ってことなんですか? そりゃあんまりじゃないですか? そう思いませんか? 暇はあるのにお金が無い! お金があれば、これまで自由に行けなかった外国に行きたいよ~。 我慢していた趣味にもっとハマってみたいよ~。 美味しいものを沢山食べたいよ~。 これっ…
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