カテゴリー:ちょっと考えてみた

  • 収益マンション経営が厳しくなってきた。

    銀行金利が高くなってきた。 サラリーマンの不動産投資に対する金融機関の融資方針が厳しくなってきているようです。変化した状況の理由としては、個人向けアパートローンの残高が増えすぎている(と金融庁が判断した)こと。地方で、郊外で増える空き家に危機感を(金融庁が)持ったこと。でしょうか? 申し込んでも、以前より1~2%程度高い金利を提示される場合もあるようです。また、全額ローンは厳しくなって10%~20%の頭金を要求されることもあるようです。サラリーマン大家にとって、10%の頭金を用意するのはそう簡単ではありませんよね。手持ちの不動産を売ってしまっては何もなりませんから、ひたすら手持ちの物件の収益を…
  • 東京都23区の価格変動ランキング

    ネットで登録した不動産情報サイトから「東京都23区の価格変動ランキング」というメールマガジンが届きました。「(当社)では7800万件のビッグデータを元に、各マンションの「参考査定価格」を算出しています。」というデータとのことです。 マンション投資に関係して、いろんな手法のビジネスがありますね。この会社は不動産会社を紹介することを売りにしていますが、専門のアドバイザーに相談するには「無料」と「有料」の2コースあり「有料」では90分3万円かかるというもの。元不動産営業マンや専門家が、「中立的な」立場から、その分野に強い不動産会社を紹介します。とあります。 何が中立で、何が優良なのか? 信用していい…
  • 人生100歳で何が変わるのか?

    人生100歳時代の生活設計! 最近、寿命が100歳にまで伸びたというニュースをよく見かけます。プ~トロの残りの人生もあと40年もあるんでしょうか!? リタイア後の生活設計も90歳までしか考えていません。急に10年延びられても・・・困ります! とはいえ、医療技術の進歩、食生活の改善、健康指導の徹底などで 寿命はどんどん延びていくのでしょう。しかしさすがに90歳にもなると積極的な消費活動はしないでしょうし、おそらくどこかの介護施設のお世話になって、最低限の生活を送るだけの存在になっていると想像します。その頃には年金だけでほぼ暮らしていけるんだろうと思っていますが、それまでは年金プラスアルファの不動…
  • マンション投資は年金の代わりになるのか?

    某経済紙系のメールニュースで「マンション投資『年金の代わりになる』は本当か?」という記事がありました。書かれた方の友人が不動産会社から マンション購入のために1500万円を35年ローンを組む 完済まで手残りは無いが、完済後は年金代わりの収入になる。 と中古マンションへの投資を勧められているとのこと。 対象となっているマンションは 築15年、ローンの金利は変動1.5% 家賃は7万円/月 これだけの条件だそうです。 メールニュースでは、 家賃が35年間下がらないことはありえない 空室リスクが含まれていない 家賃保証というシステムは『35年間同額を保障』しているわけではない 賃貸の運営経費には様々な…
  • 一棟売りアパート経営は「排除」!

    よく知っている業者からも勧められた一棟売りアパート 一棟売りのアパートを勧められたことありますか? プ~タロウはお付き合いしている不動産仲介業者、賃貸管理をお願いしている会社2社(東京と富山)、某地方銀行の支店長から1回ずつ勧められました。勧めてきた人は全員、いい仕事=プ~タロウの利益になる仕事をしてくれる信頼できる人ばかりです。「〇〇市(東京郊外)ではバンバン人が入っているらしいですよ。」とか「近くに学校があれば楽勝ですよ」とか、ちょっと気をひかれる言葉も聞きました。しかし、即、お断りしました。 ネットニュースで目にした「アパートバブルが終わりそう」という記事によると 貸家の新設着工戸数は3…
  • 繰り上げ返済したくなる理由

    先日「繰り上げ返済は得なのか?」という記事を書きました。 myinvestment.hatenablog.com その記事で試算しましたが、ローン金利を上回る金利の投資先があれば繰り上げ返済せずに、投資した方が特になると書きました。しかし今どきの定期預金の金利は0.1%が普通。特別なキャンペーン金利が提示されていても、3か月限定など期間限定なので、ならすと変わらなくなります。投資信託、外貨建て債券、高配当株式 など3%を上回る可能性のある金融商品はありますが、それぞれ必ずリスクはつきものです。プ~タロウ個人としては「投資信託に預け続ける」のがリターンとリスクのバランスを考えて一番いいような気が…
  • 海外への不動産投資って…?

    ニュージーランドで不動産投資? プ~タロウは一時、ニュージーランドにセカンドハウスを持ちたいという気持ちが強くなったことがあります。どうしてニュージーランドなのか? 豊かな自然 物価が安そう 日本と季節が逆なので、日本の冬に避寒できる ニュージーランドの不動産事情に興味があった というような理由です。 クイーンズタウンとかいいですよね~。ヨーロッパでも人気のきれいな街で、冬はウインタースポーツ、夏はきれいな湖と山の絶景が楽しめ、山歩きのコースにも事欠きません。近くには世界一星がきれいな場所もあって、いいな~。 現地の不動産情報のサイトを見つけてあれこれ検索していたのですが、大体1500万円~3…
  • 投資用マンションは新築か?中古か?

    「投資用マンションは新築か?中古か?」という疑問を持ったことないですか?大手マンション業者は、投資用ワンルームマンションで盛んに営業をかけていますね。 うたい文句は 「毎月の家賃収入は保証されています。(サブリース契約付き)」 「新築ですから家賃は周囲の相場より高めでも入居者はどんどん来ます。」 「家賃収入でローンの毎月返済額は払っていけます。」 「節税対策にもなります」 「つまり、何もしなくても、20年後にはこのマンションはあなたの物です」 「もちろん途中で売却することもできます。立地がいいですから価格は下がりません」 不動産投資をされている方は上のうたい文句に何かひっかかると思います。プ~…
  • セカンドハウス

    リタイアしたら、環境のいいところにセカンドハウスを持ってのんびりくらしたいと思いませんか? プ~タロウは今は首都圏のマンションで暮らしてますが、仕事を辞めたら田舎で暮らしたいと思っています。プ~タロウの田舎はいいですよ。水が美味しくて、お米が美味しくて、魚が美味しくて、空気が美味しくて…なんか食べ物だけが魅力のようになっていまいましたが、山も海もあって、3000m級の山がすぐ近くに見えて眺めているだけで身体が浄化されるような気がします。 実は、実家がメインハウスで、東京かどこか都会にセカンドハウスを持ちたいな…と思い描いています。都会のセカンドハウスはワンルームでいいじゃありませんか? そんな…
  • 投資用マンションは新築か?中古か?

    「投資用マンションは新築か?中古か?」という疑問を持ったことないですか?大手マンション業者は、投資用ワンルームマンションで盛んに営業をかけていますね。 うたい文句は 「毎月の家賃収入は保証されています。(サブリース契約付き)」 「新築ですから家賃は周囲の相場より高めでも入居者はどんどん来ます。」 「家賃収入でローンの毎月返済額は払っていけます。」 「節税対策にもなります」 「つまり、何もしなくても、20年後にはこのマンションはあなたの物です」 「もちろん途中で売却することもできます。立地がいいですから価格は下がりません」 不動産投資をされている方は上のうたい文句に何かひっかかると思います。 家…
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