ワンルームマンション投資で「駅徒歩10分以内」の立地・物件を選ぶべき理由

  • 2018/5/25
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冒頭の題名にある通りですが、結論を言ってしまうと、「金融機関からの融資が受けにくくなるから」です。

以前に2つの記事を書きましたが、その時の理由も「金融機関からの融資が受けにくなるから」と記載しております。(以前の2つの記事は以下に記載しておきますね。)

www.tokyo-1r.com

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入居者からの視点で見たときには、当然駅に近い方がいいかもしれませんね。ただし、そんなことは誰でもわかっていることなので、敢えてそんな情報をここに書く必要性はありませんので割愛します。

 

ワンルームマンション投資は融資がカナメです。

 

本日は「最寄駅からの徒歩分数」について入居者基準ではなく、金融機関基準で記載していこうと思います。

徒歩10分を超える途端に融資が厳しくなる。

徒歩10分以内であれば、そこまで融資評価に影響はありません。これが1分多くなり、例えば最寄り駅まで徒歩11分などになってしまうと、融資を受けられる金融機関が一気に減ります。

 

ちなみにイオンなどは徒歩11分になるとほとんど融資をしてくれなくなります(例外もありますが)。

また、オリックスにしてもSBJにしても徒歩10分を超えると、ローン評価が落ちてしまいます。

 

ただし、新築時は比較的融資を出してくれやすい。

新築ワンルームの販売時はオリックスもイオンも徒歩10分越えの物件であったとしてもフルローンの融資を出してくれたりもします。

 

これこそが話をややこしくしてしまう元凶なのです。

そもそも10分越えは融資しない!と明確に線引きがあればいいのですが・・・。

 

分かりやすく言うと、「新築時なら10分越えもOK。中古になると10分越えは厳しく見ます!」みたいな感じですね。

 

なので、新築のワンルームで「最寄りから徒歩11分」みたいな物件をオリックスやイオンを使って購入してしまう可能性も十分にあり得るわけですね。ご注意下さい。

 

将来的にその物件を売却することになったとしましょう。ちなみに売却する際に仲介か買取かという問題はありますが、投資用のワンルームはこちらの理由により専門業者への買取をお勧め致します。

 

当然、買取業社はその物件をエンドユーザーに転売するわけですが、その際に、この物件が金融機関からどの程度の評価(ローンが組めるか)を受けられるのか、評価出しを行います。

 

徒歩10分越え物件は買取業者が転売する際に販売しづらい。

ちなみに、ワンルームを売却するにあたって、買取業者としては「その物件がオリックス銀行から融資評価がどのくらい受けられるのか?」という基準が非常に大切になってくるのは過去記事で記載した通りであります(その理由はこちらの記事で紹介しております)。

 

オリックス銀行の中古ワンルームへの融資基準として「最寄りから徒歩1~10分」と「最寄駅から徒歩11分以上」で融資評価に大きく差が出てきてしまうんですね。

 

買い取った物件を転売する際に、買取業者としてはより高い値段で販売したいと思いますよね。

 

例えば2000万で仕入れて、2500万で売却しようとする場合に、金融機関からの融資がそもそも2000万円しか受けられない物件だと、販売する際に凄く大変ですよね。

何故かというと、頭金として500万をだせる人にしか販売できなくなるわけですか、販路が一気に狭まりますよね。

 

それが例えば2500万円のフルローンを組めるとなったらどうでしょう?現金を持ってない人にも販売することが可能になりますよね。

そうなれば販路も広がりますし、業者としても売りやすく、お客様も買いやすいわけです。

 

要するに、徒歩10分越え物件は融資がつきにくいから、将来売却しようと思った時に、評価が下がるので売りずらい。

 

ということですね。

 

徒歩10分越えの物件は「現金買い」ならありかも

上でも説明した通り、中古であれば徒歩10分越えの物件になると、そもそも融資を受けて物件を買いにくい状況になるかと思います。

 

逆に言えば、そういった「徒歩11分越え」の物件は安めで手に入れられるというメリットもあったりします。

 

融資が受けられないとなれば、現金買いのみとなりますので、購入者層が一気に狭まり、割安な価格で手に入れられる可能性も大きくなります。

 

そういった意味で、現金のある方であれば、意図的に徒歩分数の遠めの物件を購入するという選択もありかもしれませんね。

 

ただし、一般的な会社員の方が融資を受けてワンルームを購入する場合には「徒歩10分越え物件」はお勧めできません。

 

営業マンから進められるがままに物件を購入しないように注意してください。

 

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