契約期間中にサブリースを解約することは出来るのか!?

  • 2018/3/23
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サブリース契約とは?

サブリースとは、転貸借のことをいいます。オーナーAが不動産会社Bに物件を賃貸し、管理会社Bは入居者Cに物件を賃貸することです。サブリース契約では、オーナーAは、空室リスクを不動産会社Bに転嫁することができます。不動産会社Bは、入所者Cに賃貸することで差額の利益を得ることができます。

 

契約満了に伴い、サブリース契約の更新を拒絶することが出来るか?

サブリース契約をしているオーナーAは、契約満了に伴い不動産会社Bとのサブリース契約の終了したいと考えています。この場合、契約満了に伴いサブリース契約の更新は拒絶することができるのでしょうか。

通常、サブリース契約が契約満了になったとしても、当然に契約が終了するというわけではありません。不動産会社Bが契約終了に同意しない場合に更新を拒絶するには、「正当事由」が必要となります。ここで問題となることが2点あります。

 

  1. サブリース契約も借地借家法が適用されるのか
  2. 借地借家法が適用された場合、更新拒絶に正当事由が必要となり、それは通常の賃貸借契約と同様の考えか

 

上記1,2については、サブリース契約が期間満了で終了するかで争われた判例があります。(東京地裁平成24年1月判決)オーナーAがサブリース契約の更新を拒絶して、期間満了によるサブリース契約の終了を主張したのに対して、不動産会社Bは更新拒絶には正当事由がないとしてサブリース契約の終了を争った事案です。

通常の賃貸借契約の場合は、借地借家法で正当事由がない限り更新拒絶は認められない、期間満了によっても賃貸借契約は終了しないとされています。裁判では①上記の争いでサブリース契約についても借地借家法の適用があり、正当事由なしに更新拒絶はできないと判断しされました。②裁判所が、更新拒絶の有無の判断にあたり、サブリース契約であっても、通常の賃貸借契約と同様の判断基準を採用しています。

従って、この判例を参考にする限り、正当事由がない限り、更新拒絶によりサブリース契約を終了させることは難しいということです。

 

 

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契約期間中にサブリースを解約することは出来るのか!?

まず一つ目に、サブリース契約の契約書の中に「中途解約条項」が入っているかどうかがポイントです。中途解約条項がない場合は、契約期間中に解約申し入れによりサブリース契約を解約することはできないでしょう。

また、中途解約条項が入ったとしても更新拒絶と同様に、「正当事由」が必要となります。

 

サブリース契約の投資用不動産を売却する際の注意点!

サブリース契約中の投資用不動産を売却する場合の注意点を見ていきましょう。前述のように、サブリース契約は、解約・更新拒絶するには正当事由が必要です。そのため、サブリース物件の売却時にトラブルは発生しやすいです。気をつけましょう。

さて、不動産売却を考えている時は、事前にサブリース会社に不動産を売却するため、サブリースの解約が出来るかを確認しておきましょう。違約金が設定されている場合もあったり、サブリースの解約ができないこともあるでしょう。ただし、実務上は売買契約で新オーナーになるというケースだとサブリース会社も解約に応じるケースは多いです。重要なものは、事前に相談して確認しておくことです。

 

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