米朝首脳会談は中止か決行か?6月以降の住宅ローン金利動向をズバリ予想します

  • 2018/5/26
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トランプと金正恩の駆け引きと今後の住宅ローン金利

どうも千日です。トランプ大統領はシンガポールで6月12日に予定されていた米朝首脳会談の中止に踏み切ったというニュースが飛び込んできました。かと思うと一転「12日もまだありうる」と発言したのです。

北朝鮮側がトランプ氏による中止の意向を知ったのは、核実験場の坑道を爆破した直後であり、かなりの動揺が走ったそうですね。

金正恩氏はミサイル発射場としていた元山(ウォンサン)を一転してリゾート開発する計画を発表するなど、国内に対しても段階的な非核化へ向けた舵取りをアピールしていた矢先のことだったようです。

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北朝鮮は会談の中止決定を再考するように促す談話を発表し、それに気を良くしたトランプ氏による冒頭の発言ということのようですね。

今日は、この米朝首脳会談と住宅ローンの金利動向の関係、6月からの住宅ローンの金利動向をズバリ予想したいと思います。

なお、米朝首脳会談に先だって行われた南北主脳会談と住宅ローンの金利についてはこちらに詳しく書いています。

フラット35の6月金利は0.02%上がって1.37%(35年団信込み)

まず、35年の超長期固定金利として人気のフラット35の金利については、機構債の表面利率は0.42%と前月から0.02%上昇で、フラット35の2018年6月金利も同じく0.02%上昇と予想しています。

フラット35
6月予想
団信込み 団信抜き
10年~20年 1.32% 1.12%
21年~35年 1.37% 1.17%

ちなみに5月の実績は以下のとおりでした。

フラット35
5月実績
団信込み 団信抜き
10年~20年 1.30% 1.10%
21年~35年 1.35% 1.15%

詳しくはこちらをどうぞ。

フラット35の金利を予測する上でのポイントは機構債の表面利率です。

フラット35を実質的に融資をしているのは住宅金融支援機構という国の機関です。そして、住宅金融支援機構は投資家に機構債を販売してフラット35の資金を調達しています。

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なので、フラット35の金利は投資家達が長期の安全資産に投資するときの金利=市場の長期金利の影響をモロに受けるのですね。

千日のブログでは毎月、長期金利の動向と機構債の表面利率をウォッチし、ほぼ来月のフラット35の金利を的中させています。

フラット35のおすすめはアルヒスーパーフラット8と9

フラット35は、借りた後はずっと固定ですから安心して借りられますし、また融資基準が比較的緩やかというメリットがあります。

その中でも、アルヒが取り扱っている「スーパーフラット」は、通常のフラット35に比べて金利を0.1%、または0.05%引き下げている、おすすめの住宅ローンです。

従来は、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」だけでしたが、2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入しました。

概要は以下の通りです。

商品名 (通常のフラット35との金利差) 頭金(手持金) 返済負担率
スーパーフラット8 (金利▼0.10%) 2割以上 30%以内(年収400万円未満) 35%以内(年収400万円以上)
スーパーフラット9 (金利▼0.05%) 1割以上 20%以内

これまではスーパーフラットは新規借入だけでしたが、2018年4月からは借換にもスーパーフラットが使えるようになりました。

民間銀行の変動金利は変わらず横ばい

今は人類史上最も変動金利が安い時期で銀行間の競争も一番加熱してます。

変動金利で借りるなら金利引き下げ競争が激化している住信SBIネット銀行じぶん銀行りそな銀行の3つに審査に出しておき、通ったところから選べば、ほぼ間違いなく最低水準の金利で借りることが出来ます。

今月には主要銀行15行のうち、3行が金利を下げていますが、面白い動きがありましたよ。

5月1日にはりそな銀行が金利を引き下げて0.428%(借り換え)としたのですが、それを見た住信SBIネット銀行は5月8日、9日実行分より金利を0.428%(借り換え)まで引き下げることを発表し、熾烈な金利引き下げ競争を展開しているんですね。

期中に低金利のイメージを定着させる銀行の営業戦略

こうして熾烈な競争を繰り広げているのですが、実際今の時期って住宅の引き渡しはそんなに多くないです。やはり決算の3月に集中するんですよ。4月や5月は小休止の時期です。

これは来年の3月を狙って最低金利であることをアピールすることにあるんですね。来年3月に竣工の新築マンションの売り出しはもう始まっています。契約すれば、住宅ローンも決めるということになりますよね。

3月の金利はまだ決まってなくても、とりあえず今、最も低い金利の住宅ローンということで顧客をゲットできるという訳です。

なので特に以下の3行については、同じく低金利を続けるでしょう。

変動金利

住信SBIネット銀行

じぶん銀行

りそな銀行

新規借り入れ

0.457%

0.457%

0.47%

借り換え

0.428%

0.457%

0.429%

団信

死亡と高度障害+全疾病保障

死亡と高度障害+がん50%保障

死亡と高度障害

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最近の長期金利(新発10年国債利回り)の動向

フラット35の金利が決まった5月18日ごろの長期金利(新発10年国債利回り)は前月よりも約0.02%上がったタイミングでした。

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しかしその後は一転して下がっています(下のグラフ)。下がったのはその後から北朝鮮サイドが主脳会談の中止をほのめかす発言をするなどして、北朝鮮リスクの再燃が危ぶまれたからともいわれています。

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週末にアメリカ側から中止の意向を発表したというのは、それが現実のものとなったということですよね。ザーッと下がってちょっと上がってます。意味不明に。

こうして見ると、乱高下しているように見えますけど、実際のところは限りなく0%に近いところを小刻みに上がったり下がったりしているだけなんですよ。

目盛りの取り方がミソです。もっと離れてこのグラフを見てみるとどうなるか?過去10年間の推移グラフは以下のようになっています。

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ほぼゼロパーセントで横ばいですよね。ちなみに最近の米長期金利は直近には北朝鮮リスクの再燃で落ちたとはいえ2.9%台で、ほぼ3%ですから、このグラフの中に収まらない高さに上がっているのです。

今の日本の長期金利の水準は、ほぼゼロパーセントです。デイトレーダーでない限りは、上がった、下がったと一喜一憂する感じのものでは無いんです。

また、最近の政治と金利の相関関係を見ていくと、どうやら今までとは金利の水準感が変わってきているように感じています。地政学リスクや政治よりも金利差に注目して動くようになってきています。 

北朝鮮とアメリカの非核化の認識のズレは折り込み済み

  • アメリカ:北朝鮮の核兵器をC(完全に)V(検証可能な方法で)I(不可逆的に)D(解体)しよう
  • 北朝鮮:朝鮮半島からのアメリカの撤退を含む朝鮮半島全域を非核化しよう

かみ合っていないことは、周知の事実であり、6月12日に〇をつけた米朝首脳会談の日程を挟んでトランプと金正恩が駆け引きをしているんですね。

最初に卓袱台返しをチラつかせたのは北朝鮮の方でした。それに対してアメリカは「イイよじゃあ止めよう」と返したんですね。今までには無い反応に焦った北朝鮮ということで、今のところトランプ大統領の方が上手を行ってる感じを受けました。

そもそも、今回の米朝首脳会談も、トランプ大統領が「やろう」と即答するとは思ってなかったんじゃないでしょうかね。

南北主脳会談がそうであったように、劇的な進展は見られないかもしれませんが、悪い方向にもいかないように思います。

市場も今のところは静観している感じだと思います。 

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まとめ~変動か固定か早くから決めずに両方審査を通しておく

基本的にはフラット35を中心として固定金利が低い状況が続いていますのでフラット35はオススメしやすい金利タイプです。

そして、変動金利は今も最低金利ですよね。変動金利の方は日銀が政策金利をゼロ金利政策で抑えている限り、短期的に動くことは無いでしょう。

しかし、今後数年で上がる可能性がありますので、原則として金利が上がる前提で準備をしておかねばなりません。わたし個人としては、今の変動金利の低金利が続くのはおおむね5年程度までではないか?と考えています。

変動金利で借りるならば、上がった時にちゃんと対応できることが条件です。

ギリギリまで粘って有利な方を選択することをお勧めします。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

昨日の記事に温かい励ましのメッセージ、ありがとうございます。嬉しいです!

頭痛に加えて、鼻も詰まってしまってます。夜寝るときにいびき防止の口テープをしてるんですけど、朝起きると無意識にテープを外してます。

どういうわけか、剥がしたテープは必ず左手の親指に巻き付いています。

ちょっと、どんな風に外しているのか見てみたいですね。熱は無いです。でも頭が重くて鼻も詰まってるって感じです。

頭痛に関しては、医療系にお勤めの読者さまから、メールで有難いアドバイスを頂きました。

特に病気がなくても天候で頭痛になる事は確かにあります。

リハビリをしている患者さんでも、そういった方は多いです。 そして多くは特に問題のない頭痛です。 でも病気の時もあります。

脳腫瘍、緑内障、くも膜下出血・・・・・ 一度頭痛外来など専門医で診てもらった方がいいと思います。

(中略)

大きな病気が隠れていないかの判断をしてもらう事がとても大切だと思います。

診察費用もかかるので、初診時はドラックストアよりも高くつこともありますが、長期的に考えるとかなりお得な選択と思います。

また、なかなか頭痛が治らない場合は市販薬にはない強い薬や片頭痛専用の薬も出してもらえます。

信頼できるかかりつけ医をつくって、うまく利用する事が健康面でも金銭面でも有利な選択です。

そうですよね、せっかく保険料を払っているのですから、その分ちゃんと使わないとですよね。

もし月曜になっても改善しない感じだったら、病院に行こうと思います。

2018年5月26日

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