フラット35の知られざるメリットと銀行や営業マンがなぜお勧めしないのか?プロが答えます

フラット35を客に勧めず自分はフラット35で借りてる?金融のプロだけが知るそのメリット

どうも千日です。「フラット35 お勧めしない」というキーワードで検索して私の千日の住宅ローン無料相談.comに来られる方が多いです。お勧めしてもらってない人が多いのでしょうね。

しかし私が金融関係に勤めている人やFPさんの話を聞いていると結構な割合でフラット35で借りているのが現実です。私のセミナーに来る人ってなぜかそういう「業界」の人たちが多いです(笑)。マニアックなんでしょうか…

話を戻しましょう。

「客にはお勧めしないと言いながら自分は隠れてフラット35を利用している」と言いたいわけではありませんけど、まあ、それに近いものはあると思いますよ。

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このフラット35のメリットは住宅ローンを単に銀行の商品として捉えている限り、いくら研究しても分かりません。フラット35は、その成り立ちから民間の住宅ローンでは絶対にあり得ないオンリーワンのメリットがあるのです。

では始めましょう。

フラット35は後から賃貸に転用してもOKの唯一の住宅ローン

  • フラット35は自分ではなく、親が住む家やセカンドハウスでも住宅ローンを借りることが出来ます。
  • また、事情によらず住所変更届のみを提出してその物件を賃貸に回すことも可能です。

民間の住宅ローンは住居として利用することが必須条件

意外と知らない人が多いですが、民間の住宅ローンは自宅を住居として使用することが必須条件として定められています。当初、住宅ローンを借りた家を借入後に賃貸物件として有償で他人に貸し出す場合には、予め銀行の承諾を得る必要があるのです。

そして、賃貸用の物件に関しては住宅ローンではなく事業性ローンとなり、金利は高くなります。

住宅ローンを融資する金融機関は我々がその物件を住居として使用しているからこそ、安い金利でも貸すのです。自宅ではなく、金儲けの手段として持っている投資物件ならそれほど、執着しないんじゃないでしょうか。

住居として使用しているからこその低金利の住宅ローンなのです。

これ常識です。

転勤族には嬉しい「賃貸に出す」という選択肢

これに対して、フラット35では住所変更届を提出するだけで、住宅ローンの金利で借り続けることが出来るのです。これは民間の一般的な住宅ローンを知る金融のプロからすると、考えられないような好条件なのですよ!

家を買ってから転勤になると単身赴任か家を売却かという2択になりますが、フラット35では「賃貸に出す」という第3の選択肢が採れるのです。特に転勤の可能性が高い転勤族にとって、これは唯一無二のメリットでしょうね。

最初から賃貸はNGだが後から条件変更には応じる「金融円滑化」の取り組み

ただし最初から賃貸目的でフラット35を借りるのはNGです。あくまで最初は住居として使用することを条件として融資してもらうものです。

このようなルールになっている背景には、中小企業金融円滑化法があります。この法律の趣旨は、中小企業や住宅ローンの借り手が金融機関に返済負担の軽減を申し入れた際に、できる限り貸付条件の変更等を行うよう努めるよう義務付けるものです。

この法律自体は2013年3月末で終了しましたが、住宅金融支援機構では現在も継続しています。

つまり、当初は住居として使用する条件は変わりませんが、その後に貸付条件の変更等について出来る限り応じるようにするんですね。住宅ローンを借りるタイミングでは、自宅として利用する意思をもって住宅を取得したんだという点は厳格に守る必要がありますが、その後についてはかなり弾力的に条件変更に応じるということなんです。

住宅金融支援機構のホームページには以下のように、賃貸への転用を認めると明確に書いています。

機構の住宅ローンにより住宅を取得して入居いただいた後の取扱いにつきまして、従来は、転勤、転職、病気などのご事情により融資住宅から一時的に転居される場合は、事前に留守管理承認申請書を提出いただいた上で、お認めしておりました。

しかし、一部のお客さまには、ご事情によらず住所変更届のみをご提出いただくことにより転居ができるようにしました。 これにより、住宅に入居いただいた後に、所得の低下によって返済が困難となった場合に所得が回復するまでの間融資住宅を賃貸し、その賃料収入により返済を継続することも可能となりました。

 金融円滑化への取組について:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

太字は千日が付けました。

あくまで「金融円滑化」が趣旨ですから、賃貸事業を推奨しているものではありません。しかし、「事情によらず転居出来る」「賃料収入により返済を継続できる」ということですから、実質的に任意に賃貸への転用を認めていることになります。

大事なポイントですので繰り返しますが、あくまで最初は自宅として利用する意思で住居を購入ことが前提です。

 

何があっても絶対に金利が上がらない唯一の住宅ローン

それから、民間金融機関の固定金利というのは、厳密には固定ではありません。約款を隅から隅まで読んでみましょう。固定金利であっても以下のような文言があります。

前条(項)にかかわらず、銀行は金融情勢の変化その他相当の事由があると認められる場合には、借入金利を相当の範囲で変更することが出来るものとします。

つまり、日本経済がひっくり返るような大事件やルールの変更など「相当の事由」があるなら固定金利であっても銀行が借入金利を変更できるということです。

金利を上げないと全ての銀行が破たんするような、想定しないような事象ですからまあ無視して良いんですが、フラット35についてはこういう文言はありません。

これはフラット35の金利の決まり方によるものなんです。

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住宅金融支援機構が投資家に販売する機構債の販売代金を右から左に移すだけで、銀行も住宅金融支援機構も金利のリスクを取っていません。投資家に販売する機構債の表面利率でフラット35の金利は確定しているんです。

その後に金融情勢がどうなろうと、そのときに決まった金利を投資家に払うだけですから、何があっても金利が変わらないのがフラット35なのです。

ですから、銀行員にとっては特にフラット35で借りておくことがリスクヘッジになるんですよ。銀行が固定金利を上げるなんて、とんでもない非常事態です。無事ではすみません。給料が減ったりリストラされたりした上に金利が上がったら…泣き面に蜂ですもんね。

また、公務員のように経済情勢によって給料が変わらず安定する職業の人にとってもフラット35は合理的な選択なんです。

 

なぜ銀行や不動産会社の営業マンから「フラット35はお勧めしない」といわれるのか?儲けのカラクリ

では、なぜ「フラット35はお勧めしない」という言葉が銀行員や不動産会社の営業マンから出てくるのでしょうか?

答えはいたってシンプルです。

  • 銀行員:フラット35で借りられると銀行の利益にならない。
  • 不動産営業マン:民間銀行の変動金利の方がシミュレーションで高い家が買えるし、銀行から紹介料が入ることもある。

前述のように、フラット35は銀行が右から左にお金を流すだけです。代行手数料しか貰えないんですよね。リスクが無い反面、銀行の儲けも少ないのです。自行の住宅ローンを貸せば、リスクがありますが、儲けも多いです。それに住宅ローンを借りる銀行をメインバンクにしますから、預金の獲得にもつながります。

不動産の営業マンは前述のとおりです。下記のように、ことごとく利害が相反しているんですよ。

  • 高く売りたい営業マンと安く買いたいわたしたち。
  • 早く売りたい営業マンとじっくり吟味してから決めたいわたしたち。
  • 手付金は出来るだけ多く取りたい営業マンと、少な目におさえたいわたしたち。

 

賃貸に出すのはメリットだけでなくデメリットもある

フラット35で賃貸に出せるのはメリットですが、デメリットもあります。ざっと挙げただけで以下の5つです。

  1. 賃貸に出すと当然住宅ローン控除は受けられなくなる。
  2. 賃貸とは別に自宅を購入するときはフラット35は「セカンドハウスローン」となる。
  3. セカンドハウスローンでは住宅ローン控除は受けられない。
  4. フラット35で借りながら民間住宅ローンで借りる時は審査が厳しくなる。
  5. いざ自分で住みたいときに立ち退き料が必要になる。

1.賃貸に出すと住宅ローン控除は受けられなくなる

住宅ローン控除の居住条件は、住宅の取得後6カ月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいることです。年の途中に賃貸に出したらその年から住宅ローン控除を受けることが出来なくなります。

ただし、家を借りている人に立ち退いてもらって再び家に住めば、残りの年分について住宅ローン控除を受けることが出来ます。ストップした期間は延びません。

2.賃貸とは別に自宅を購入するときはフラット35は「セカンドハウスローン」となる

既に住宅ローンとしてフラット35を借りているわけですから、賃貸とは別にフラット35で借りる場合は「セカンドハウスローン」という取り扱いになります。

フラット35のセカンドハウスローンは住宅金融支援機構の商品ですが、事務代行をする金融機関がかなり限られてきます。

3.セカンドハウスローンでは住宅ローン控除を受けられない

そして、フラット35のセカンドハウスローンで借りることが出来たとして、住宅ローン控除は受けられなくなります。これはなぜかというとセカンドハウスローンでは、貸主の住宅金融支援機構から「住宅ローンの年末残高証明書」が発行されないからです。

税法上、セカンドハウスではなく、完全な自宅として利用しているのであれば住宅ローン控除を受けることが出来るのですが、その申告をするのには「住宅ローンの年末残高証明書」を添付しなければならないんです。

セカンドハウスローンの場合は住宅金融支援機構からその発行を拒否されます。

つまり、住宅ローン控除を受けるための書類が揃わないので、結果として住宅ローン控除を受けられないということになるんですね。これは、民間の金融機関でセカンドハウスローンや事業性ローンを借りる場合も同じです。

4.フラット35で借りながら民間住宅ローンで借りる時は審査が厳しくなる

住宅ローン控除を受けるためにはあくまで金融機関が「住宅ローン」として販売している商品を利用しなければならないのですね。ならばフラット35以外、つまり民間金融機関の住宅ローンを借りれば良いということになります。

しかし、審査が厳しくなります。

普通に住宅ローンを借りる場合でも、車のローンなどがあると審査でチェックが入りますよね。2百万円くらいの車のローンですら不利になる、と言われるのですから数千万のローンは確実に目を付けられます。審査は厳しくなるでしょう。

これは、審査に通らないということではありませんよ。厳しく審査されるということです。

これから借りる住宅ローンの審査に加え、既にフラット35で借りている住宅ローンの残高とその家の担保価値、家賃収入、税務申告書などを追加で精査されます。

5.いざ自分で住みたいときに立ち退き料が必要になる。

転勤などで当分は住まなくなるけど、手放さずに賃貸に出すということは、いずれまたその家に住みたいという気持ちがあるからですよね。両親の介護のことを考えて実家の近くに家を購入する人もいると思います。

いざ、戻りたいor戻らなければならない、という状況になったときに賃貸に出していると簡単にはいきません。平和的に話し合って出て行ってもらうには幾らかの立退料を支払う必要があります。

なお、定期借家契約にすれば契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、確実に立ち退いてもらうことができますし、その契約期間は自由に定めることができます。でもその分賃料は安く設定することになるでしょう。

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まとめ〜なんだかんだで長期金利が低い不況時にはフラット35がお得

色々書きましたけど、なんだかんだで今は不況で長期金利が低いです。銀行関係者は長期金利は実態よりも安いと評価しています。

日銀のイールドカーブ・コントロール政策は長期金利を0%で安定させることを目的にしていますが、しばしば、定期的に、この目標を0.1%に引き上げるのではないか?という『憶測』を流すのは銀行出身の市場関係者に多いです。

日銀の金融政策と金利の関係についてはこちらに詳しく書いています。

つまり、市場の長期金利を日銀が操作して低く抑えているんですから、市場の長期金利がダイレクトに影響するフラット35は確実に得なんですよね。

  • 今は安いけど今後いつ上がるか分からない変動金利
  • 今が確実に安く絶対に金利が変わらないフラット35

単純な金利の高い安いではなく、こうした金融市場の情勢を鑑みると、教科書的に最もお得な住宅ローンはフラット35ということになるんです。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

賃貸住宅のローンだと物件によって違ってきますけど、だいたい2%とか3%とかの金利になります。フラット35の金利で融資してもらえるのであれば、かなりリスクを下げることが出来るでしょうね。

ただし、この手が使えるのは一軒までです。あくまで自宅として購入することが前提だからですね。何軒も手広くやることは出来ません。

そして賃貸収入が発生するということは確定申告が必要になります。源泉徴収と年末調整を受けているサラリーマンであっても給与所得と不動産所得を合算して確定申告する必要があるのです。もし賃貸経営が上手くいかずに赤字経営になったら、給与所得の方から所得税の還付を受けることが出来ます。

なので利益を出しやすく、仮に失敗しても本業の給与所得の税金が安くなるという財テクとしての魅力もあるんです。

気が向いたら、サラリーマン大家さんの節税対策なんていうブログも書いてみようかなと思います。

2017年11月7日

千日メソッドのフラット35お勧め利用法

千日の住宅ローン無料相談ドットコムでフラット35の質問に答えています

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