積算評価は計算しないけど、破産しないためのgatsby的購入計算方法です。

  • 2018/3/21
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  こんにちは、gatsbyです!!

 

 前回、ブックマークで出ていた質問にお答えします。

 物件購入時、積算評価を出しているのか?

 私は積算評価は出していません。あんまり気にしてこなかったというか、買ってきた

物件がほとんど築古木造なので、ほぼ土地値だという事もありますが、そもそも過去ブ

ログを読んで頂ければわかるとおもいますが、

 勢いとカイジ的突破力

 だけで融資を引いてきた事もあり、銀行側の試算を考えた事はあまりありません。

  

賭博黙示録 カイジ 1

賭博黙示録 カイジ 1

 

 

 

 私の住んでいる地域は田舎で金融機関も大体にして幾つもありません。

 それで嫁との話し合いで、メイン銀行が貸してくれなくなったら、それで不動産投資

はそこまでだと決めていましたし。

 ただ、それならより慎重に積算評価をだし、次の融資に備えるべきだと思われるのは

当然ですが、繰り返しで申し訳ないですが、そもそも買った時点で築古木造なんて基

本、

 担保割れ状態ですし。(-_-メ)

 まぁ、そこは収益の方で判断してもらっていたわけですが、本当に融資は山あり谷

あり状態でやってこれました。

 これだけいい加減なgatsbyですが、破産しないために、買う時には必ず計算していた

方法はあります。

 ちょっとそれをご紹介します。

 え~と、まずは買う物件の家賃が適正か調べます。これは基本です。賃貸サイト等見

ればすぐにわかります。更にその適正賃料の70%まで家賃が落ちる事を想定します。

そしてその金額で入居率を70%になる仮定をします。

 するとどうでしょう、素敵に大体の物件は

 赤字です。(-_-;)

 それでgatsbyは、この赤字の金額を補てんする方法を考えます。

 融資年数を伸ばしてもらい支払いを少なくするか、頭金を多く入れるか。それができ

なければ、補てん先として自分の給料だったり、備蓄預金だったり、他の投資分配金

だったりを考えます。そしてそれが一年続いたとして、維持できればOKです。

 この一年というのは最悪、売却での損切を考えての期間、一年です。

 それからその条件をクリアできれば、それがどのくらいで資金回収できるか考えま

す。

 もちろんそれは売却を出口にしたシュミレーションです。基本長くても5年をめどに

結果が見えるものを買います。これに当てはまらないパターンは、場所が特に良いもの

は別途、考えます。

 以上がgatsbyの買う時のシュミレーションです。

 まぁ、十年以上不動産を買い続けて経営をしてきましたが、一度満室にしてしまえ

ば、ほぼ入居率は90%を切る事はあまりなかったです。

 その上、家賃は元々築古で落ちるだけ落ちた家賃なので、ほぼそれ以上下がる事は少

なかったです。逆に室内をリフォームして家賃が上がった事もありました。

 だからなのですが、後にローンや経費等でお金を持ち出す事はなかったですね。ほぼ

受け取り家賃ですべてを賄えました。

 でもしかし、常に投資に100%はない事を今でも肝に銘じています。

 皆さんもネガティブ過ぎるのも良くないですが、最悪の状態を考慮しておく事は大事

な気がします。

 今日はちょっとしたgatsby的購入方法でした。まる。

 

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