東横沿線物件:リスクについて語ります。リスクは認識し、対策を講じておけば怖くない!

こんばんは。

先日のセミナーを通じて新しいつながりができました。ありがたいことです。
やはり同志がいるとなんか、アレですね。勇気づけられるというか。うん。少し今後は僕もオープンに生きていこうかな。(笑)波乗りニーノさんからもコメントあり、恐縮でした。(また、セミナー遊びに行きまーす)

※そういや、この方の生き方、僕が13年前に目指した形だったんだよな。。。皆さん、すげーや。時間かかるかもしれないけど、頑張ろ。


さて、話を本流に戻します。
なんか、ここ数回に渡って、決済の嬉しさから(ほんと、時間かかったんす。決済に至るまで)、浮かれ放題のドヤ顔ブログになっており、改めて読み返すと、傍から見ると若干むかつきますね。(笑)


てことで、今日は本物件の「リスク」と「対策」について。お話してみます。


この物件、築50年ということで、様々なリスクが存在しており、かつ、顕在化してます。すでに。アハハ。


  • 客付けに苦労するリスク
  • 修繕費用が加算でCFが実質取れないリスク
  • 古い物件ゆえ、入居者の属性が低い可能性があがるリスク
  • 建物の何かが入居者さんに(落下物とかで)怪我を負わせるリスク
  • 地震で建物崩壊((((;゚Д゚))))ガクガクブルブル
  • 擁壁崩壊のリスク


まぁ、枚挙に暇がないわけで(苦笑)。
上から順に、入居付が難しいリスクについては、現在嫁さんがアパートの空室+外壁のリニューアル(ブルックリンスタイル)で、周辺の同類物件との差別化を図ります。(施策中)


シロアリリスク。エェ、すでに顕在化してます。ただ、これまで数社の見積もり取ってますが、部分的な被害に留まりそうであるというのが共通認識。今後防蟻処理をして拡大を食い止めます。(施策予定)


修繕が加算でCF取れないリスク。はい。序盤はCFは薄っぺらいでしょう。これは織り込み済みですし、それの耐えうる財務体質にしてあります。築古物件ってのは、ボク個人としては最初はどうしてもこういった状況になるということを理解して購入して、その上で再商品化を徹底して(無論、予算との戦いありますよ)他の同類(同年代の)物件との大きな差別化を実施する。ってのが、成功の方程式(のひとつ)だと考えています。
そういう意味では僕にとってはリスクではないのかもしれませんね。


入居者様に構造物の劣化を原因として、落下物棟で怪我を負わせた場合、賠償問題があります。そういったリスクには、施設賠償責任保険で目一杯対応できるようにしています。これは不動産賃貸経営者として最低限のマナーだと考えています。
また、それ以前に、物件の再商品化のプロセスでそういったリスクを「軽減化」するための対策というものも取っていくことも忘れてはなりませんね。


地震のリスクは、まぁ、地震保険ってことで。躯体の多少の補強も考えております。


最後のリスク「擁壁崩壊のリスク」。これが今回のプロジェクトにおいての最大のリスクと考えています。
この物件は、擁壁最大5メートルの上にあります。かつ、築50年ということで、擁壁自体も年季が入ってきており、おそらくは、新築時に行政指導入り、擁壁の補強、ないしは、再構築を求められることになりそうです。


売買契約時の重要事項説明書にもその旨記載あり、業者さんからもきちんと説明を受けております。
今回はこれを織り込んだ上での、「この地域ではありえない坪単価での購入」を果たしております。
「安い」ってことはその時点で相応の「リスクとハンデ」を背負うというものです。


で、この擁壁の予算ですが、業者さんは多めにみており、「下手すると3000万弱になるかも」と言っておりますが、僕が独学で調べている範囲では、擁壁にも様々なやり方があり、予算を抑えつつ、擁壁としての目的をきっちり果たすことのできるやり方もいくつかあることを認識しています。


見立てでは大体1500万〜2000万かと。
幾つか業者さんから「1000万くらいでないの?」的なコメントもらっていますが、ロジカルな見積もりでないので、これにマージンを乗せています。


計算上はこれでも十分合いますし、きちんと擁壁を修繕することで、取引価格は更に上がると期待しています。(実際、周辺のきっちりとした物件(土地)は、僕が購入した物件の倍は値を出していますから。)


『この物件、癖あるけど、おもしろいかもよ。』


と業者さんに最初に言われて、「うーん、じゃぁやめときます」というか、「まずは検討します!」と言って、機会をうしなうのか?この辺が不動産賃貸経営初心者の方と、僕ら10年の経験をもった不動産賃貸経営中堅の人間の差になるんだと思います。


※よく、昨今の物件相場でやるなら、小さい物件で大ゴケ経験をつめっていう話は、実はこういった「賃貸経営者としての経験値をつくこと」が最大の無形資産になるということにつながるんです。(単に物件を購入したいという欲求を満たす目的ではないという点を意識していただければ、よろしいんじゃないでしょうかね?)


ちなみに、この物件の土地は、「切土」を加工して作った土地だそうです。これはちょっとした安心材料です。
盛土の場合、不同沈下が起きやすいため、ちょっとドキドキしていたのですが、もともと山だった場所を切り落としてそこを整地しているとのこと。(擁壁は周辺を固めるために作ったもので、擁壁を先に作ってその後に土を他所から持ってきてうめる、「盛土」ではないということです。)


なので、擁壁に近い場所は若干沈下あったとしても本体は問題ないであろうとのこと。


リセールバリューもこれで随分変わってきます。(多分、この土地はホールド対象です。)
あと5年は最低このままとして、とっとと借金を返して、一段落したら、擁壁補修をした上で、ウワモノを新しくするという計画も考えています。


ということで、今日はリスクの観点から東横沿線物件を語ってみました。


リスクは、予めリストアップしておけば、だいたいの問題は、「期間」と「その間の行動」が解決してくれます。(そう信じていますし、実際にそうやってこれまでやってきています。)
様々なプロジェクトでもこういった「リスク管理」ってのはプロジェクトの成否を決める重要な管理事項です。


特に築古の物件を運営しようとしているあなた。リス管理、見落としなきよう。


※だから、僕の副業はプロジェクト失敗しているんじゃないんだろうか。(笑)


次回からは、今嫁さんが一生懸命頑張っている、業者さん選びの状況を共有しますね〜♪


おやすみなさい。

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