4件目の収益物件は優等生

4件目はこんな物件です。

4件目は2014年に自己資金で購入。都内の京浜東北線の駅(横浜方面)から徒歩9分。駅から物件までは商店街が続き、女性の夜の一人歩きでも不安は感じない物件でした。2005年築、ベランダは北向きで、広さは21㎡弱。1380万円でした。

ネット上の不動産情報サイトで、同じ間取りの部屋が1680万円で売りに出ています。(この価格で売れるというわけではありません。実際の取引価額はもう少し低いでしょう)

品川から南の湾岸エリアは注意が必要です。JR京浜東北線の駅は人気なのですが、京急駅エリアはあまり人気がありません。例えば「大森」駅「大森海岸」駅「大森町」駅 とありますが、安定した人気がある=空室リスクが少ないのはJR京浜東北線の「大森」駅で他の2駅は京急の各駅停車しか停まらない、あまり人気の無いエリアだそうです。収益物件を探していると、利回りの良さで人気のないエリアの物件も目に止まりますが、空室リスクを考えると見送る場合が多いです。

収益物件4件目の現在の収支状況

初期費用(仲介手数料46.1万円、登記費用15万円、不動産取得税9.2万円、火災保険料2万円)

レギュラー費用 管理費+修繕積立金1.6万円 固定資産税 年間3.5万円 賃貸管理手数料 賃貸収入の3%

この他、今年の春に女性の賃借人が退居し、室内のクリーニングと耐用年数がオーバーしていた給湯器を交換しました。この費用が17.7万円。

しめてこの3年間の費用総額は97.9万円。

収入は、家賃+共益費で8.1万円。購入時から今年の春まで同じ方が住み続けてくれていたので、途中で更新料収入が1回。新しい賃借人もすぐ決まり、なんと賃貸管理会社のアドバイスで家賃を1000円上げました。この3年間の収入総額は333.5万円。

3年間の利回りは平均5.7%/年 となっています。

このまま持ち続ければ、13年後に購入額の85%が回収できる計算ですが、途中で空室や、設備交換が発生するので、13年後の回収率は8割といったところでしょうか?

13年後の時点でこの物件は築25年。そのまま賃貸で持ち続けてもいいし、売却して現金化してもいいと思っています。1680万円では売却できませんが、1000万円くらいだったら売却も可能ではないでしょうか? 

所有物件の中では比較的優等生な物件です。

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