東横沿線物件:ようやく決済終わりました〜♪

こんばんは。今日は川崎のコストコ行って、ストレス買いで1万円超えの買い物をしてしまいました〜♪
必需品の買いだめなので、いいんですけども♪
しかし、川崎のコストコ行くと外国人率がめちゃくちゃ高いですね。海外にいる気分(笑)
あれですね、川崎って個人的には10数年前からそのポテンシャルの高さについて訴えていたのですが、今後の日本の少子化や景気回復に対して、一つの解決となるモデルケースの街になるんじゃないか。そんな思いを持ちながら帰ってきたところです。


おっと、話がずれました。


ついに、今週東横沿線物件の決済が終わり、嫁さんが1棟モノのオーナーになっちゃいました♪


昨年の横須賀ヴィンテージ戸建ての実績に続き、2年連続の物件購入です。すげぇ。我が嫁さん。


嫁さんが物件を購入する理由は、僕の収入が副業のサラリーマン+品川アパートですでにMAX近くになりつつあること(多分ボク個人では計算上、2400万くらいの物件でMAXになります。)からです。あ、MAXという意味は、「これ以上の購入は法人の方がお得」ってこと。


嫁さんは、昨年まで専業主婦で収入ゼロ、横須賀ヴィンテージ戸建てでも年間90万弱。まだまだ個人事業主の所得枠があります。まだまだ買える。


てことで、税金対策、また、嫁さんのさらなるステップアップ、次の物件を購入するための基礎づくりってことで嫁さんが購入する方向で活動してきました。
振り返れば、この物件を紹介(まだ形になるかならないか全然わからない状況でした)を受けたのが昨年の10月頃でしたか。


足掛け8ヶ月の長丁場の取引でした。
今週、信用金庫さんに出向いて、売主様(ご高齢のお祖母様で、昔からの付き合いの弁護士さんが代理人で来られていました)と司法書士サン、売買仲介いただいた(物件を紹介していただいた)業者さんで、所有権移転登記手続きの書類、敷金精算、など様々な決済時のあれこれをやって、鍵を受け取り、晴れて嫁さんが「一棟モノアパートのオーナーに!!」なりました。


改めて公開できる範囲の数値情報を整理しますと、、、


  • 物件価格は相続税路線価の27%引き
  • 融資額は当然ながらフルローン、、、というかオーバーローン可能
  • でも、フルローンはしない(物件ボロいので)バランスシート重視のため自己資金を1割強いれました(最初は2割のつもりが、リフォーム代金くらいを融資してもらおうってことで少し減らしました)
  • 融資金利は嫁さん一発目から期間20年、金利固定期間5年特約(変動ベースで固定期間を特約でつけてもらうようにしています)で1.1% (なかなかのものです)
  • 表面利回りは10%
  • ただし後述の施策で更に利回り向上可能


という感じです。購入時点から、空き担保が1000万超えです。(ドヤ顔)
先日も書きましたが今回の購入目的は、とにかくバランスシートを向上させることにあります、次の物件を購入するためのすてっぷとしては100点の物件です。


品川物件がようやく、(銀行評価上の)評価損がなくなりつつありますから、今回の物件入手で完全に評価損がなくなりました。
(品川物件は、評価損はありますが、実質相場上では、今売った場合でも少なくとも2000万以上の利益は確保できます)
これで次の物件購入もスムーズになるってものです。


今回の購入をきっかけに、これからの物件購入ペースが加速(コントロール可能の範囲での)できることを期待しています。


無論、我々の行動量あってのものです。頑張らねば。


さて、嫁さん。早速動いております。
今日も、物件の再商品化に向けて、空室デザインリフォームを担当してくれる業者との面談を実施。併せて、外壁・屋根を修繕する業者さんともやり取りが始まっております。


実は、この物件、アパートの敷地内に、前オーナーの居住されていた戸建てがあります。
これが、上記で記載している「利回り向上策」ってわけです。


こちらもそれなりに年季入っていますが、まぁ、横須賀ヴィンテージ戸建ての古さを考えれば(昭和初期!)新築みたいなものです。もともと、この収入は入れずに表面で10%出ますから、じっくりのんびり、マーケティングして、需要にあう素敵な戸建てのデザインリフォームをやっていく予定です。


引き渡し前野条件として、「完全にスケルトンにしてください(残置物は残さずすべて売主様費用負担で処分する)」としてまして、すでにすっからかんの状態です。


さぁて、どんなリフォームすっかな。
アパートの方は、「ブルックリンスタイル」を決めていますが、戸建てはまたちょっと違う戦略で攻めてみたいと思います。


今年の後半はこのアパート+戸建ての再商品化プロセスをあなたと共有できること、楽しみにしておりやす。


  • しっかりと地域の歴史・経済を学び
  • この先、この街がどういう未来を歩もうとしているか?をリサーチから予測し、
  • 住まわれるであろう方々を具体的に想定し
  • その方々が「え、この物件、面白い!住みたい!」と思ってもらえる物件を再商品化として実現し、
  • 物件の存在により街の雰囲気も変えていける
  • 結果として、借主様、地域住民のかたが気持ちよく生活できる空間を提供する。


これが、本物件の成功までの大まかなプロセスです。


ゴールを明確に設定すること、ゴールまでに幾つかの中間評価ポイントを設けて確実にゴールに辿り着くこと。


楽しみになってきました。


現在8室中2室が空室ですが、焦らず、じっくり商品を練り込んでいきます(まだまだ、十分耐えられる状況ですから)


同時に、
次の物件探しを再開します。


次は、いい加減新しい物件を探します。
ボチボチ、無理して新築買っちゃった人が損切りしないかなぁって。ハイエナな発想してます自分ってどうかなって思いますが。。。まぁ、ここはビジネスの世界です。


「捨てる神あれば拾う神あり」


ということで。貢献させていただこうかなと。(ニヤリ)


そう簡単に行くもんじゃないですけどね、、


てことで、嫁さんがフル回転で頑張り始めたってことで、全力サポートさせていただきます!!!


DIY、期待してるから(残置物にバールとか、ハンマーとか、ノコギリあったから取っておいたから、頑張ってね(ニヤリ))』


、、、2018・夏。暑い夏になりそうな予感。


そそ、明日は、僕が密かに応援している(勝手に)ふんどし王子さんが、新横にセミナーで来るってことで久々にモチベーション上げる目的でセミナー参加してまいりまーす。

おやすみなさい。

関連記事

コメントは利用できません。

ページ上部へ戻る