【偉そうにコラム(Vol.1)】日本の人口減少を想定した不動産賃貸経営(零細事業者の僕らがどう取り組むべきかを考えます)

こんばんは。最近東横沿線物件の話ばかりで(実際書くことが山のように積み上がっていますが)つまんねーかなってことで、偉そうにコラムみたいなもんも書いてみようかなと。


きっかけは、東横沿線のオーナーのおばあさまの、その先の人生を見たことがきっかけです。


彼女は、高齢者専用賃貸住宅(略して高専賃)に住まわれることになったそうで、「よかった、ちゃんと生活できる場所が見つかったんだね。」と嫁さんと胸を撫で下ろす一方、「これが高齢者の一般的な現実なんだね」とも。


他人事じゃないです。一度自分のことと捉えて70歳を超えたときの自分の生活をイメージしてみてはいかがでしょうか?


さて、彼女世代は(おそらく70代だと思われます)いわゆる団塊世代のグループに属する方々。今の日本経済をある意味ゼロから作り上げて、繁栄を極め、そして僕らに引き継いでくれた世代です。
(ちなみに僕らは、「団塊ジュニア世代」です。)


先程の高専賃ですが、首都圏のそれの入居率はとにかく高いらしく、なかなか入れない、少なくとも横浜は全然あかない、ってのが実態だそうです。
ちょっと以下の記事に上がっている「人口ピラミッド」を見てください。


feel-japan.net


前オーナーのおばあさまは、まさに人口ピラミッドで最も厚みのある世代です。
この状況は、人口ピラミッドが、若年層の底辺が広いまさに「ピラミッド」の時代しかなかった昔の日本が初めて経験する「ピラミッド崩壊の前兆」ですから、社会構造としてこの状況にインフラが追いついていないのもわかります。
そりゃぁ、都市部ではそれが最も顕著に現れるはずなので、入居者があぶれるのもわかります。


横浜市でも、以下のように、高専賃に取り組む事業者を募集中です。自治体からの補助もでるなど、こういった「超・高齢社会へのインフラ整備」には手厚い対応をしています。


高齢者優良賃貸住宅 | 横浜市住宅供給公社(Yokohama JKK)


横浜市住宅供給公社等が随時物件を募集していたりします。


こう考えると、「お、数値から見ても、高専賃は、儲かりそうじゃねーか? 俺らもやっとく??」と考えがちですが、本当にそうでしょうか?少なくとも、我々零細賃貸事業者は、この人口ピラミッドと現状をもう一歩深掘りする必要があると考えます。


確かに、現状の人口ピラミッドが示す高齢者の増加と、社会インフラ整備の遅れは一種の「市場の歪み」ですから、ここにタイムリーに物件を提供していけば、「儲かる」というセオリーは成り立つと思います。


現状は。です。


ただ、あくまで、このビジネスドメインは、「高専賃」という特殊な領域であるということを認識することが大事かなと。
自治体が高専賃に対して求める「機能・品質」というのはざっくりいうと以下になります。


  • 緊急時対応サービス・安否確認サービスができること
  • 生活支援サービス
  • 併設施設等からのサービスの提供(ぷち老人ホーム的なことを提供できるよう計らうこと)


上記は、零細事業者である我々には、かなりハードルが高いサービスの領域です。ハード面の準備はできたとしても、高齢者というある意味特殊なゾーンの方々を「心をこめて」サービスするという領域はまさに「人(ひと)」が介入して初めて成り立つクオリティなのです。


※ここで、例えば「介護ロボット(AI組み合わせれば心の通じる介護ができる!)」なんて発想が出てきそうですが、ワカランでもないのですが、これでも一応、IT業界にいて、AIの実態をある程度は聞きかじりできる領域いるので、現状はITが高齢者を「サービス」でダイレクトに支えるということは難しいとかんげます。(現状はあくまでサービスをする「人」を支える便利ツールの域をこえていないですし、これからも、サービスの本質は「人」にあると考えます。ま、わからんですよ。技術は日進月歩ですから笑)


この事業を個人で成立させるのは、かなり難しいと思います。
組織的に対応して、サービスをする人間の「真心込めたサービスができる」人材育成など、非常にコストの掛かる事業構造を実現できる財務体質と経営ノウハウを持った組織(すなわち、大きな事業体)でないと実現は困難です。


ま、最近はいろんな大家さん出てきてますから、これを覆す、新しいサービスのやり方を編み出して、スゲー貢献と収益を上げる構造を作り出す方もいらっしゃるでしょうけども。
正直、僕は難しいなぁ。。と。


で、ですね、「人口ピラミッドの深掘りする必要があると考えます」と言ったのは上記を語るためではなくて、「じゃぁ、俺らは人口減少のこの時代においてどう戦うのよ?」という「戦略」を編み出すためにどうするのか?というのが目的なんです。


改めて人口ピラミッドを見てください。


ここでの前提ですが、オーナーである僕と読者のあなたがだいたい、40前半〜50代前半であることを想定しています。
なので、軸をピラミッドの40代から50代においてみてください。


よーく見てみると、団塊世代のピークと我々の団塊ジュニア世代のピーク間は、結構急激に人口が下がっていっているがわかりますよね?てことは、こういう状況が想定できませんか?


現在は団塊世代がマックスで、物件供給が追いつかず、一生懸命物件を供給し続けている→市場原理で近い内に物件の供給が需要に追いつき始める→企業間の競争が激化し始める(賃料下落のリスクが出始める)→しばらくすると老齢人口が減り始めるため、物件がだぶつき始める→更に賃料下落が激しくなる→以下同文ループ


およそ10年かそこらでこういった無限ループに入るんじゃないですかね。。。
で、このドメインには、大手がこぞって入っていますから、物件のだぶつき度合いも激しくなるんじゃないかなぁ。。。


なので、僕らがこれから「お、時代は高専賃なんじゃねーの?」って考えて、今の時代の高齢者ニーズに合わせた物件を頑張って作ったところで、数年後にはもっとすごい物件に持っていかれてジリ貧(ランニングコストは、計算してませんが、通常のレジデンス経営のOPEXの数倍行くんじゃねーかと)になると思います。


なので、僕はやめておきます。


で、再度人口ピラミッドに目を向けてみます。では、人口減少のこの状況で僕らが悲観的に生きていかねばならないのか?というと本当にそうなんでしょうか?僕は違うかなと。


僕は、なんだかんだいって、賃貸市場のニーズは生産年齢人口である15歳以上65歳をターゲットにして生きていくべきじゃねーかなと。仮に団塊ジュニアである僕らの余命が45年だったとします。
この期間で想定する15歳以上65歳の生産年齢人口の厚みは少ないと言っても、2018時点で25歳未満と想定すると、男女で毎年、各世代100万人は想定できます。かけること50(65ー15)なので、5000万人が対象です。


現状の持ち家比率全国平均では、61%くらい、すなわち39%は賃貸の方々です。面倒なので(計算が)40%として考えると、2000万人がその対象となるのです。(全国でですよ)


横浜市に置き換えると、約370万人(すげー)。そのうち40%である148万人が横浜市のオーナーさんが市場のパイとして考えて良いお客様候補。


仮に僕が100戸のオーナーになったとしたら、148万人の入居者候補のうちのたった100人に響く物件を供給していけば良いと考えると、(厳密には地域まで落とし込む必要ありますが、まぁ、ざっくりとしましょう)


『なんだ、全然こっちのほうが余裕じゃねーか』


と考えることできませんか?で、僕の場合、「おもしろき、ことのなき世に、面白く(by 高杉晋作)」をコンセプトに賃貸経営をやっていく人なので、できれば、これからの日本を担う世代に気持ちよく住んでいただき、明日の日本をクリエイトしてくれるきっかけになれば良いと考えています。


そのための、賃貸物件のクリエイトが楽しいかなって。


誤解を招くといけないので補足しますが、高齢者物件を否定するわけではないのです。高齢者物件にも面白いコンセプトを打ち出して高齢者の方々ハッピーになれる物件を作ることだって可能でしょう。
ですが、上記の通り、これを個人で成し遂げるのは、ソフト面のハードルが非常に高く、リスクが高いだけで需要側、供給側が決してハッピーになれないと思うのです。


であれば、「餅は餅屋」発想で、高齢者専用領域はプロの方々に支えていただくという考え方が現状の解なのではないかと考えています。


互いの得意分野で、クリエイティブな賃貸物件を供給していき、結果として日本の社会全体の賃貸市場が面白いことになることが日本自体を活気ある国にすることができるんじゃないかな?


そう思って、最初の偉そうにコラムVol.1 の筆をおろそうと思います。


物事を数値で捉えるって、面白いですね。捉えるポイント、数値の語る本質的な意味、これをどう捉えるかで、マーケットを勝利できるかどうかが決まると言っても過言じゃないです。
ですが、同時に数値だけでなく、日頃社会をウオッチしていたり、いろんな方と会話を重ねる中で得られる変化など、定性面の情報を組み合わせることで、「あ、これは、、」と思うことが一番大事だと思います。


#うーむ、これだけ偉そうなことを言っているなら、なんで僕のプロジェクト、うまく回んないんだろう(トホホ)


おやすみなさい。。。

関連記事

コメントは利用できません。

ページ上部へ戻る