家賃を二重に支払ってしまった!判断基準は!?

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家賃の二重支払い

家賃は、二重に支払ってしまったということはありませんでしょうか。例えば、賃貸契約後に自動引落し開始の月なのに振り込んでしまった、住んでる物件が競売にかけられて賃料の差押が入り、振込先が変更になったのに前の振込先に振り込んでしまったなど色んなケースががあると思います。今回は、物件オーナーが変わった時に前所有者に賃料を間違いて振り込んだら新所有者から賃料の請求が来たという二重支払いについてみていきます。

 

 オーナーチェンジ。家賃を二重に支払ってしまった。基準は?

賃借人Bは、旧オーナーAに毎月の賃料を支払っていましたが、旧オーナーAが物件を新オーナーCに売却しました。新オーナーCは、賃借人Bに賃料の請求を求めます。賃借人Bは、どちらに払っていいかわかりません。この場合の判断基準は、どのように考えるのでしょうか。論点は2つです。

1つ目は、「賃貸人の地位の移転」です。物件がAからCに移転した場合に、譲渡当事者のAとCの合意や賃借人Bの承諾がなくても、当然に賃貸人の地位が譲受人Cに移転するかという問題です。これは、建物の引渡しを受けているなど対抗要件を備えている場合は、旧オーナーAと新オーナーCの意思通りであり、賃貸借の継続を望む賃借人Bの利益にもなるため「賃貸人の地位の移転」は、当然に移転するという考えです。

その場合、2つ目の論点が出てきます。「賃貸人の地位を主張するための要件」です。賃借人Bは、何を基準に判断すべきかということですが、登記の移転を判断基準とします。なぜならば、誰が所有者であるか明確に把握できること、また仮に物件が二重譲渡された場合でも賃借人Bの立場を確実にすることができるためです。従って、原則登記が判断基準となります。

ただし、不動産の売買では実務上「賃貸人の変更のお知らせ」などの書面を作成し、旧オーナーAと新オーナーCの印鑑及び管理会社の印鑑を押してこれをもって賃料の支払いを変更するということが一般的です。心配な場合は、管理会社などに問い合わせをするといいでしょう。

 

 

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