鬼のような指値は間違っているのだろうか? ② ~ クレイジー買主編 ~

  こんにちは、gatsbyです!!

 

 私事ですが、一番下の子が幼稚園を卒園しました。卒園式で胸を張って歌を歌う子を

みて、本当に子供の成長は早いと感動を覚えました。

 なんか、本当に時間の流れが速すぎて色々戸惑いますね~。(*'▽')

 早い時間の流れに逆らう事は出来なくても、その波を乗りこなしながら投資の更なる

高みを見てみたいです。

 

 ↓ 前回の復習です。 

www.gatsby.website

 

 

 

 

 今日はgatsbyが物件を売り出した時にいたクレイジー買主についてお話します。

 その物件は築古木造でしたが、目の前が地下鉄の入り口という好立地の物件でした。

 私はこの物件を3500万ほどで売りに出しました。利回り的には11%ぐらいでし

た。一昔前なら考えられない利回りですが、私は問題なく売れると思っていました。

 なぜなら、その売却時期は札幌に今の不動産ブームに火が付いて燃え盛っている時で

したから。

 そのおかげで、当時の不動産仲介業者は、売れに売れすぎて自社がかかえる物件の在

庫が無さ過ぎて商売にならない、とぼやいてました。それなら他業者の物件を紹介す

ればいいと考えがちですが、大体にして良い売れ筋物件は、業者が物件を「囲い込み」

をして他社には情報を出さない事案まで出始めていました。

 「囲い込み」とは、自社で買主と売主を見つけられるため、他社から物件の問い合わ

せがあっても、商談中だと仲介をお断りする事です。

 実際、私が売りに出すと幾つもの問い合わせがありました。

 「まずまずだね。」

 「売り出し初期としては、いい感じですね。」

 私は売り出しを任せている仲の良い仲介業者から連絡を受けていました。

 「あ、そういえばちょっと変わった問い合わせ客がいまして。」

 「変わった客?」

 彼の話は以下のようでした。

 電話で問い合わせのあった客はこういったそうです。この物件は、土地の価値と建物

の償却を考えれば1800万くらいしかないはずだ。それがなぜ3000万以上す

るのだ、と携帯口から強めな口調で彼に詰め寄ってきたみたいでした。

 凄い怒る人のイラスト(男性)

 「大体にして何を根拠に1800万だと言っているのか理解ができませんでした。土

地代だけでも余裕で2000万は越えるのに。」

 「はは、買う側が文句を言えば安くなると信じているタイプだね。」

 「だから言ってやったんです。売主はこの物件に、この価格で価値を見出す人にお譲

りするつもりです。だから無理に値引きして価値観の違う人には売るつもりはないっ

て。そしたらその客は何と言ったと思います?」

 「う~ん、もう結構です、とか?」

 「いやいや、凄いですよ。

 こんな物件、誰も買わないし売れるわけないだろう!!

 って叫ぶんです。」

 「ああ、本当に凄い上から目線!!」

 私は思わず、笑ってしまいました。そんな私に仲介業者はつられて笑いながら続けま

した。

 「それで私もつい言い返してしまいました。この物件が売れようと売れないと売主は

全然困らないぐらいの資産家なのでご心配無用です、と。そしたらー」

 「そしたら?」

 私は勿体付ける仲介業者に言葉を続けました。

 不動産鑑定士に見てもらおうじゃないか!!( ゚Д゚)

 はぁ!? ( ゚Д゚)

 仲介業者は呆れて言葉もなかったそうです。

 もう私も驚きです。でもその時は、なかなかいないタイプだなぁぐらいに思ったくら

いでした。 

 

 

 

 そしてその1週間後ー

 私の携帯がなりました。

 「はい、もしもし。」

 電話の相手は先日の仲介業者でした。連絡内容は、物件の買い付けを入れる為に融資

の審査に入ったお客が2組ほどいるとの連絡でした。

 「やっぱり場所が良いから客の反応もいいな。」

 「そうですね、順調すぎるくらいですね。」

 「あと変わった事はない?」

 「え、あ、そうだ! 例の困ったお客ー」

 そう言って仲介業者は、苦笑しながら説明を始めました。

 その後またクレイジー買主から連絡があり、不動産鑑定士に物件を見てもらったら

2000万円くらいが妥当だ、と証明してもらった。だから現場で仲介業者と売主立ち

合いの元、話し合いを持ちたいとの事だった。

 まったく意味が分かりません。('_')

 仲介業者も突然の斜め上からの提案に絶句したそうです。

 誰も頼んでいない事を推し進めて、話し合いも何もあったものではないです。

 もちろん仲介業者はそんなクレイジーな客にはっきりと言ったそうです。

 「この物件をいくらの価値があって幾らで売るか、それは不動産鑑定士やあなたが決

める事ではありません。売主様が決め、それで納得してくださるお客様が買うもので

す。それで売れても売れなくても売主様は納得されています。

 それにあなたが高いとおっしゃられていますが、すでに何組かのお客様が満額で融資

込みでお申し込みをしたいと考えていらっしゃる方もいます。建物自体は古いですが、

メンテナンスも行き届いているし、何より土地の価値は代えがたい最高の立地です。こ

の金額で地下鉄の目の前は滅多に買えないでしょう。

 それを1800万だの2000万だのと言う不動産鑑定士もあなたも、売主様とはご

縁がないようなので立ち合いも話し合いも結構です。」

 長台詞のような会話を淡々と仲介業者は押しすすめて、電話を切ったそうです。

 「本当に世間は広いなぁ。オレの知らない世界がまだあるんだね。」

 「私もこの業界は長いですが、はじめてのタイプです。」

 ニュータイプか!!! ( ゚Д゚)

 

 

 

  

     ついつい叫んでしまいました。

 「いっその事、この物件をほしいけど予算がないから価格を安くしてくれ、と言わ

れた方がまだましですね。」

 「本当だね。」

 私と仲介業者は二人して同じ意見でした。

 

 結局、その物件は間もなく買い付けが入りました。そして契約日の打ち合わせに仲介

業者と話していた時でした。

 「じゃぁ、契約日はそれでいいよ。」

 「わかりました。買主様にOKがでたとお伝えしておきます。それと、また例のクレ

イジーな買主からまた連絡がありました。」

 また!? ( ゚Д゚)

 もう一番手も二番手もいる状態で何を言ってきたのか、私は驚きと興味でいっぱいに

なりました。

 「もう契約になる旨を伝えたのですがー」

 「ですが?」

 本当は売れていないんじゃないかって……。(-_-;)

 はぁ。(-_-;)

 本当におめでたい人です。

 「2000万円なら買いたいと主張していました。」

 「ああ、そうですか。」

 私は何とも言えない気持ちになりました。

 きっと彼はそういう生き方をしてきたのか、何かしらの本、セミナーに感化されたの

かは知りませんが、 この世界では上手く生き残れないタイプだと感じました。

 人と取引する以上、駆け引きも時には必要です。

 ただ、

 策士、策に溺れる。

 小手先の策で、得られるはずの大きな益、取引を逃すのは愚の骨頂です。

 

 そうそう、私の話もすこしばかり書いていきます。

 私、gatsbyは多くの不動産を買ってきました。

 皆さんは当然のようにgatsbyは「鬼のような指値」をいれて安く物件を仕入れている

と思われているのではないでしょうか?

 あ、それ間違いですよ? (=^・^=)

 ちょこっと自己主張しておきます。

 その多く、ほとんどの物件を値引きなしで買っています。値引きして買ったのは、2

~3棟ぐらいで、値引き金額は数十万といった所でしょうか。

 ほとんど満額で買っています。それで買ってもちゃんとアパート経営はできていまし

た。

 当時、そもそも高いものに指値を入れても安くなる額はしれているので、元々空室が

多く、誰も買わない利回りの高い木造をメインに狙っていました。だからこそ売り出し

価格も安いので即決即買いばかりでした。指値をいれて買う事も出来ましたが、横から

違う投資家に満額でさらわれるのも嫌でしたし、無理な値引きをしなかったおかげで、

次々と好みの物件を紹介してくれるサイクルに乗れたのが成功の一因だと今でも思って

います。

 損して得取れ。

 目先ばかりを追う取引は長続きしません。私はそう思います。

 

 あ、ちょっと長くなりすぎました。

 そういえば、積算評価に関する質問がブックマークで来ていたのですが、次回以降に

お答えしますね~。すみません。

 

 本当に今日は長々とつづったブログ記事を読んで頂き、ありがとーでした。まる。

 

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