営業マンが隠したい不動産投資7つのリスク

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なにか投資を始めるにあたって、リスクは必ずついて回る問題ですね。リスクとリターンは常にトレードオフの関係性にあります。投資マンションの営業マンからメリットやリターンがどれくらいあるか!?という話は聞けても、肝心のリスクについては語りたがらない場合が多いです。マンション経営を検討される場合には以下の7つのリスクを考慮しなければなりません。

 

不動産投資7つのリスク

①空室のリスク

不動産投資での最大のリスクがコレです。賃貸経営は「物件を人に貸して家賃収入を得る」というビジネスモデルなので、そもそも借り手(入居者)がいなければ、家賃収入は入ってきません。

過去の記事にも書きましたが、都内のワンルームマンションに絞って投資することにより、その空室のリスクを最大限に回避することができます。なぜワンルームなのか?ということに関してはこちらの記事をご覧ください。↓

www.tokyo-1r.com

簡単にいうとワンルームマンションの入居ターゲット層となる「単身者・単身世帯」が増加の一途をたどっているということです。

ただし、今後の日本社会は少子高齢化の影響で人口そのものが減少していく予測がなされています。そんな中でも人口が今後も増え続けると予測されているエリアもある訳です。それが「東京」なのです。そして、その東京の1世帯あたりの平均人数は現在2人を大きく割り込んでおり、年々その数値は下がっています。なので、今後もこの人数は限りなく1に近づいていく傾向にあります。つまり単身者の割合が増加しているということですね。

なので、そんな単身者が増加していく中で、その単身者の住まいとなる「都心のワンルームマンション」に絞って投資することにより、空室リスクを最大限に回避することができるのです。

 

②家賃滞納リスク

通常であれば、決まった日にちに家賃が入金される訳ですが、中にはその家賃を滞納してしまう入居者の方も少なからずいらっしゃいます。ただし、ここに関しては、管理会社との滞納時の契約内容入居時に必ず保証会社を通すことでリスクヘッジ可能となっています。

築年数が経過した極端に狭い築古物件などがありますが、滞納問題は基本的にこういった築古物件に多くみられます。当然そのような物件は価格も安いわけですが、その分家賃も安いわけです。その安い家賃のお部屋に住む入居者さんは、やはりご収入も低い場合が多いです

年齢が高齢の入居者さんになると、保証人も存在せず、保証会社も通らないような方も多いです。そういった方々を入居させるかさせないかはオーナーさんの判断となりますが、万が一のリスクも高くなるので注意が必要です。

 

③家賃下落リスク

家賃を下げなければならない理由は2つしかありません。

・需要が無い

・募集賃料が低すぎる

このいずれかに当てはまった場合に、賃料を下げることになります。なので、そうならないためには「入居需要の豊富な立地で物件を所有する」ことが第一条件です。次に「相場に合わせた賃料を設定する」これが第二条件ですね。

物件の築年数が経過すれば、当然賃料も減少していくと考えるのが普通でしょう。ただし、その下落の幅は、物件の立地条件により様々です。なので、出来る限り、「家賃収入の下がりずらいエリア」で物件を所有しなければなりません。

購入物件の周りの類似物件の築年数ごとの家賃収入の相場をしっかりと調べてください。相場に合わせた形の賃料下落シュミレーションを作成し、収支計算することで、事前のリスクヘッジが可能です。

 

 ④価格下落リスク

これは家賃と基本的に考え方は同じです。基本的に投資物件の値段は「収益還元法」によって値段設定がされます。

収益還元法とは、そのマンションから生み出される家賃収入からその不動産の適正投資価格を算出する。という方法です。つまり、その物件からいくらの家賃収入が取れるのか?という部分が大切なわけです。

収益性の高い物件は値段も高くなりますし、収益性の低い物件は値段も安くなります。いたってシンプルな話です。

当然築年数など諸条件にもよりますが、「家賃の下がりずらい物件」=「価格の下がりずらい物件」といえるわけですね。

なので、家賃と同様に、周辺類似物件の築年数ごとの売却相場をもとにしたシュミレーションをしたうえでの検討をお勧めいたします。

 

⑤火災リスク 

起こる可能性は非常に低いですが、所有した物件が万が一「火災」になってしまう可能性があります。そうなった場合に「火災保険」が適用される訳です。

マンション購入時の諸費用のなかに、「マンションオーナーの火災保険料(10年)」が含まれております。基本的にワンルームマンションはRCの鉄筋コンクリート造りなので、お部屋の中で火災が起こったとしても、アパートのように隣室に燃え移るということはありません。ほとんどの場合が室内の小火程度です。なので火災保険料も安いです。それに加え、入居者にも「入居者用の火災保険」に加入してもらうため、ダブルの火災保険で守られているのです。

 

⑥地震リスク

マンションが建築された年度で地震に対する強度が異なります。

基本的に地震に強い物件を選ぶのであれば、1981年(昭和56年)以降に作られた「新耐震基準」の物件を選ぶことをお勧めいたします。
「新耐震基準法」は、1978年(昭和53年)の宮城県沖地震による被害を教訓にした、新たな基準で「震度6強以上の地震で倒れない住宅」と記載されています。
まだまだ記憶に新しい、阪神淡路大震災や東日本大震災でも、新耐震基準で建てられたマンションの倒壊は1棟もありませんでした。
なので、築年数が1981年以前の旧耐震の築古投資物件は選ばず、地震に強い「新耐震基準」(築36年以内)の物件を選びましょう。

 

⑦管理会社倒産リスク

基本的に管理会社は非常に倒産しずらい業種であります。なぜかというと、特に設備投資なども必要ないので、借り入れをする事業ではないからです。

物件の管理戸数が増えていくにつれて、人を増やしていくというビジネスモデルなので、毎月の管理手数料がメインの収入となる為、事業計画も非常に立てやすいのです。

ただし、それでも倒産してしまう可能性はありますので、その時は「管理変更」して下さい。つまり、管理会社を他社に変えてしまう訳です。

ネットで管理会社と検索すれば、たくさんの管理会社がヒットすると思います。手数料や契約内容は会社によってサービスが異なるので、よく吟味してください。

基本的に管理会社が倒産する予兆として「家賃入金の期日遅れ」が挙げられます。なので、そういった事態が1度でも起こった時点で管理変更を検討してください。これによってオーナー様の被害も最小限に食い止めることができるのです。

 

 

 

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